成立公司後的營運有規定嗎?

公司成立後要有正常的營運才行。例如收入、支出都要,如果只是房租收入,一般會被入管拒絕「只想在留日本目的而已的」在留資格申請。若不用申請簽証就不在此限。

董事長要不要申請「經營管理的在留資格」?

需要的話,要看看業務上的實際在留需求。

(一般地說,只買幾個物件收房租而已的話,日本入國管理局不會批准在留資格。)

在日本設立公司須要什麼資料呢?

成立公司時,需要事先確定下列項目(有特殊要求時還會有其他項目)

(資料提供:台湾新聞社/作者:山口岳彦司法書士)

請問如果我現在要成立一個公司,除了資本額500萬以外,其他成立時還需要的費用大概是多少?

30~35萬日元(包括①登記稅15萬②驗證章程的公證人費用5萬③公司印鑑製作與處理的費用約幾千塊④台灣印鑑證明的翻譯費用)

賣買時土地建物價格要如何計算呢?

通常買賣交易的時候,總額會分為【土地】跟【建物】兩個價錢的表示(不表示計算的公司也有)有很多算法,其中價格從固定資評價額按比例分配計算最為普遍

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資料來源:株式會社大三元 info@dsg140613.com

 

買賣房屋的委託書通常有什麼內容?
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委 任 状
 
私は、次の者を代理人と定め、下記に関する一切の権限を委任します。また、所有権移転登記の申請が売買契約の当日できないことを承諾します。
 
受任者
住所                               
 
氏名                            
 
1) 下記記載不動産の売買に関する次の権限
1. 売買契約の締結。
2. この契約に関する諸費用の支払い又は受領。
3. 不動産の引渡し。
4. 所有権移転登記、抵当権根抵当権設定登記申請及び司法書士選任。
5. 固定資産(土地・家屋)の評価証明および公課証明取得に関する一切の権限件。
6. これらに付帯するその他一切の権限。
7. 本書有効期限は、令和 2 年 6 月 30 日迄。
 
2) 不動産の表示
土地の表示
所在及び地番
地目        
地積     
 
建物の表示
所在    
家屋番号  建物の名称 アトラス大塚南フラットコート
種類     
構造    
床面積   
 
令和  年  月  日
委任者
住所                         
 
氏名                         
居住海外的外國人在購買日本不動產時所需要的手續是?

即使是外國人也與日本人一樣可以購買日本的不動產,並也同樣可以擁有土地以及建築物的所有權。所以,即使是外國人亦可以在日本擁有自己的房產或是投資、經營不動產。
最近除了居住在日本的外國人,連居住海外的外國人以投資目的購買不動產的也有所增加。這次就介紹一下外國人,特別是居住在海外的外國人在購買日本不動產時需要注意的幾項特別手續來介紹。

 

■根據匯率法,有申請義務

居住海外的外國人購買日本不動產,屬於匯率法上的資本交易,必須要在取得不動產後20天以內,通過日本銀行向法務大臣提交報告書,並報告不動產所有人姓名及交易價格等。

※以下場合不需報告:

①非居住者本人或該非居住者的親屬或員工等以居住為目的購買不動產

②在日本進行非營利業務時,為進行該業務購買不動產

③非居住者本人以自用事務所為目的購買不動產

④從其他的非居住者購買不動產

 
■指定納稅管理人

購買不動產後,有義務繳納不動產取得稅、固定資產稅等。但由於納稅人居住海外無法聯絡,所以有必要指定居住在日本的人所為納稅管理人,代辦繳稅等事務手續,如果沒有指定納稅管理人不能及時繳稅,購買的不動產很有可能被扣押。


■確定申告

在日本以投資為目的購買不動產,由於有租金收入所以必須要做確定申告,確定申告可以由納稅管理人代為辦理,也可以委託稅理士。


居住在日本國內的外國人在購買不動產時基本上與日本人沒有什麼不同,但居住海外的外國人則還是需要以上這些特別的手續,如您有在日本購買不動產的打算,以上幾項也要提前做好準備。


(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

登記時可以用的文字和不可以用於登記的文字是?

根據登記制度規定,即使是在日常生活中理所當然使用的文字記號也有可能不能用於登記。並且不動產登記和商業登記的規定還有所不同。

 

■不動產登記
①住所:外國住所的外國文字原則上是不可以登記的,登記時要轉換為片假名表示。但如果住所中,像日本國内的大樓名稱有使用英文字母時,作爲大樓名稱一部分的英文字母可以登記。
②姓名:不可以使用外國文字,要轉換為片假名表示後才可登記。但如中國人等名字使用的漢字,如果日文漢字中有相應的漢字時就可以用其登記。

 

■商業登記
①總公司:與不動產登記規定相同
②商號:商號中所用的英文字母可以登記
③董事姓名:與不動產登記規定相同 

 

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

登記時可否使用外國文字?

登記簿裡不能登記外國文字,關於登記薄裡記載時使用的外國文字,不是為了表達外國語,而是登記使用的外國文字,如果在我國也是被一般習慣性使用,登記時使用也是可以的。(昭和25・11・21民事甲第3026號)

因此,除了中國人和朝鮮人的名字用漢字寫以外,比如英國人、美國人的姓名或者住所不能用其本國語言英文記載,要按照在我國表示外國語時一樣,遵從一般惯例,使用漢字和片假名記載名字和住所。

中華人民共和國(以下以中國稱呼)國籍的名字使用簡體字時,要先轉換成正字之後再記載。古時的漢字筆劃數多,人們擅自使用了俗字,中國政府為了統一文字製作了簡體字,所以跟漢字似乎相似但又不同。但是,實務上將簡體字轉換為正字,可以說是只屬於法務局國籍課歸化的業務。居住在日本的中國國籍,在辦理住民登錄向自治體市民課提出申請時,申請人都希望可以登錄平時使用的簡體字,因此發生很多麻煩,自治體即使非常耐心地說明不能使用簡體字的理由,但是申請人當中還是有很多人不能理解,所以不得不認同可以使用一部分的簡體字。

登記也是同樣的,由於與登記申請一同提交的附件是由自治體發行的住民票、印鑑證明書等,其中一部分是用簡體字記載的,因為不是法務局的所有職員都認得簡體字,因此有很多簡體字在未被轉換成正字的情況下,按照申請書將簡體字記載到登記簿裡。但與個人的名字不同,依據平成14年商業登記規章修訂,法人的商號、名稱可以用拉丁字母等另外的符號表記。

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

契約時準備資料ー賣主為海外居住者時

①護照影本  ②印鑑証明的印章  ③印花税  ④戸籍謄本 ⑤印鑑証明書 ⑥土地和房屋的権利書
※若契約交付時房東不能前來的話,契約日要請司法書士先来確認買主的身分

日本不動産買賣程序

東京購屋流程

①出價申請書(買付書):在日本買房出價一定要填寫【出價申請書】,寫明議價金額及買方者姓名及住所。※日本不是以出最高價者為優先,他們通常以提出出價申請書為優先

②文件認證:正式進入買賣程序時,買方必須在台灣備妥【戸籍謄本】、【印鑑】與【印鑑證明】。※若本人不能来,可以給委託代理人契約(有銀行貸款者、銀行會要求本人来日本一趟)

③簽約和決濟:通常簽約後【一個月內】要完成購屋最後一道程序【決濟】,就是在日本繳付尾款與交屋,通常為了省事,交屋及決濟會在同一天完成。

④尾款給付:決濟最重要的就是銀貨兩訖,如何讓賣方當日順利取得尾款,買方取得所有過戶文件。

⑤其他費用給付:在決濟日除了交付房屋尾款,其他所有買賣房屋費用決濟日會全數一起結算;另外,清算表都要以決濟日作為清算日基礎。

⑥交屋:決濟日就是引渡日,台湾人所説的【交屋日】,這步驟是房屋買賣最重要的時刻,買賣雙方、雙方仲介、代書、保險、管理公司的人都會到場。

⑦貸款需求:投資日本房地產有貸款需求,必須在【簽約後,決濟前】先辦理完成相關手續,作業時間平均約二到四周。首先是挑選銀行,目前日本有五家台灣的銀行在日本設分行,可承辦台灣人在東京置產的貸款業務,每家貸款的條件、成數、利率都不盡相同,投資人可挑選最適合自己的銀行。

⑧面交與簽署文件:除了親自面交房屋鑰匙之外,新屋主必須簽署一份【納稅管理人申告書】,並提供管委會與房客關於房東變更的資料表,告知相關者日後若有任何物件上的問題,該找誰處理,委任的管理公司也要進行交接。

⑨物件管理:須要有人管理物件時,可以請日本管理物業管理,通常管理費是以【房租的5%】左右計算,管理内容是【房客的房租収入】、【房子有問題時如何處理】※但實際發生的修理費等不含在内

契約時準備資料ー買主為在日本的留學生時

①外國人登錄證 ②印章 ③印花稅 ④訂金

契約時準備資料ー買主為日本的法人時

①會社謄本 ②印章 ③印花稅 ④訂金

契約時準備資料ー買主為海外居住者時

①護照影本  ②印章  ③印花税  ④訂金  ⑤戸籍謄本

※若決濟時房東不能來時要請司法書士先来確認買主的身分

買賣委託仲介時有哪幾種契約?

買賣委託契約一般分為以下三種

1.専属専任媒介契約

2.専任媒介契約

3.一般媒介契約

每種契約對賣主都有一些規定,在簽約之前最好先理解後再決定簽哪種契約比較好。而對仲介公司也會有一些義務會發生。

買房之後需要繳的稅金?

房地產所得稅是取得房地產後需要繳納的稅金取得房地產後的大約六個月之内

區役所會寄出【納税通知書】,到時即可在金融機構繳納稅金

資料來源:株式會社大三元  info@dsg140613.com

購買房地產時所需的各種費用和稅金是?

Q:出售房地產時,是否有認為售出的金額就等於到手的金額呢?
A:實際上出售房地產時,會發生手續費和稅金等費用,扣除這些費用之後的餘額才是賣主真正可以到手的金額。

Q:那麼出售房地產時,會有什麼樣的費用產生呢?
A:以下總結了出售房地產時需要繳納的必要費用,提前掌握好需要什麼樣的費用,才能在出售重要的房地產時不會有所損失。


■出售房地產時產生的費用
①仲介手續費
出售房地產時,房地產公司做為仲介,大多情況下需要付給仲介公司仲介手續費。仲介手續費是因為成功報酬,因此是買賣契約成立時要支付的費用,手續費的上限取決於交易的金額,因而需要好好確認。

②司法書士費用
對於要出售的房地產有設定抵押權或地址搬遷時,需要塗消抵押權和登記地址變更等手續,這就需要支付給代理辦登記手續的司法書士費用。

③測量費用
出售土地時,需要確定土地的範圍、需要依賴土地房屋調查人製作鄰地和道路的境界,土地位置,確定面積的測量圖,測量費用民法上定由賣主和買主共同負擔各自折半,但實際上賣主負擔的比較多一些。

④搬家準備費用
出售的物件,原則上是要空房交屋,也就是要提前搬完家,交屋條件里如包括翻新,那麼就不要忘記除了搬家費用以外還要準備翻新費用。


■出售房地產時所要繳納稅金
①讓渡所得稅、住民稅 
出售房地產時的利益做為「讓渡所得」,會被徵收所得稅和住民稅,證售的稅額取決於不動產的種類和所有期間,因此最好也事先確認。
※「讓渡所得」是指從「房地產的售出額」里扣出「房地產的購入費」和「仲介手續費等銷售時所花費用」最終得出的金額,也就是利益額或損失額。

②印花稅
出售房地產時「房地產買賣契約書」要貼印花,需要印花稅。
印花稅的額由「房地產買賣契約書」里記載的金額而有所不同,印花稅一般由賣主和買主共同負擔,各自一半。
房地產賣買涉及金額龐大,支付的稅金也不少,利用稅制和各種特例,可以節省稅金。但因稅制改正等變更,具體情況,建議還是諮詢稅務署或稅理士。

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

日本仲介服務費標準是什麼?

日本法令規範中、中古屋仲介服務費標準為
①新成屋(預售屋):不收取仲介服務費
②成交金額400萬円以上:買賣方各為成交價*3%+6萬円(外加消費稅)
③成交金額200~400萬円以上:買賣方各為成交價*4%+5萬円(外加消費稅)
④成交金額200萬円以下:買賣方各為成交價*5%+4萬円(外加消費稅)

 

買房屋時會產生哪些費用?

以下一般的諸費用大概為成交金額的5~8%(第一次交易的費用)

①仲介手續費

②司法書士手續費

③固定資産税、都市計畫税精算金(從購入日起算)

④管理費・修繕積立金精算金(從購入日起算)

⑤表示登記費

⑥所有権保存登記費

⑦所有権移転登記費

⑧抵当権設定登記(現金支付不需要)

⑨売買契約書貼付印紙代

⑩金融機関事務手續費(匯款)

⑪金融機関保証費(現金支付不需要)

⑫火災保険費

買賣房屋交易態樣手續費的「取引態様」在仲介業者之間有什麼樣的說法呢?

1.賣主物件
賣方會付手續費給介紹者(業者),賣主物件手續費通常為3%,並含稅在內。
取引態様:売主

 

2.分かれ
各收各的手續費。賣方收賣方委任的手續費,買方收購買房屋的客人的手續費,各盡自己的權利義務。
取引態様:一般媒介、媒介、一般

 

3.代理(販賣代理)
代表賣方進行物件買賣交易,賣主的職權是差不多的。通常會有手續費3%(含稅)。
取引態様:代理

 

 

台灣人的遺產繼承問題

在日本有自己名義不動產的台灣人,將來都會有可能遇到遺產繼承問題。這次我們就簡單的介紹一下,相關遺產繼承登記手續。  日本的法律規定,「繼承,應依被繼承人之本國法」。意思是,遺產繼承,應適用被繼承人的本國法。被繼承人如是台灣人,就要遵守台灣的法律。 此外,台灣的涉外民事法律適用法第58條規定「繼承,依被繼承人死亡時之本國法。但依中華民國法律中華民國國民應為繼承人者,得就其在中華民國之遺產繼承之」。因此,適用被繼承人的本國法台灣民法。 也就是說,法定繼承人,應繼分,遺產分割方法等遺產繼承內容都要遵從中華民國(台灣)的法律。 台灣的繼承法,也與日本相同有對法定繼承人,法定應繼分,代襲繼承,放棄繼承權,遺產分割等做了規定。(關於法定繼承人,法定應繼分)

台灣的繼承法與日本相同,配偶有相互繼承權。配偶以外的繼承人,如以下順序與配偶同是為遺產繼承人。與日本相同,配偶的應繼分根據不同順位的繼承人應繼分也有所不同。
第一順位:直系血親卑親屬(配偶的應繼分與直系血親卑親屬均等)
第二順位:父母(配偶的應繼分為二分之一)
第三順位:兄弟姊妹(配偶的應繼分為二分之一)
第四順位:祖父母(配偶的應繼分為2∕3)
第一順位繼承人中,有一人或數人,於繼承開始前死亡或喪失繼承權時,由其直系血親卑親屬,承襲被代位人的繼承順序。同一順位繼承人的應繼分是均等的。

關於特留分:繼承人的特留分,直系血親卑親屬,父母,配偶為其應繼分二分之一。兄弟姊妹,祖父母為其應繼分二分之一。日本的法律對兄弟姊妹的特留分沒有設有規定。這點上台灣與日本有所不同。
關於遺產分割協議:台灣法律關於遺產分割協議的規定幾乎與日本相同。繼承人中如果有一個人要取得繼承財產,必須與所有繼承人進行遺產分割協議。
關於戶籍:台灣也與日本相同,有戶籍制度,可以取得戶籍證明書。在台灣證明機關取得戶籍證明書後,需要翻譯成日文。對於戶籍的連接性,因為與日本不同,連接不上的情況有很多。對於取得的戶籍不是十分充分時,需要提前於法務局諮詢,並需要所有繼承人做一份「沒有其他繼承人的證明書」。

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

繼承登記的義務化.

繼承登記義務化的探討 ~重新評估繼承登記手續~


■重新評估繼承登記手續
權利登記手續原則上是通過私法上的法律關係當事人自主申請手續而開始的。作為申請人的私人可能在私法上,由於不申請登記而受到不利,或要承擔登記協助義務,但無需承擔公法上的申請登記義務。權利登記是私法上為保護相關不動產權利為目的,出於私人自治原則。因此即使因沒有登記受到不利,也只不過是本人的私人利益問題而已。
現在的繼承登記是任意的,只是定位在可以向第三者主張權利的一個要件。土地所有者如死亡,成為新所有者的繼承人辦理繼承登記,名義從上一代更換為自己的名字。但因為繼承登記不是義務,登不登記全在繼承人本人的判斷。因此繼承登記的任意性問題,也就成為了土地所有者不明以及空房所在不明的一個重要原因。假設不辦理繼承登記,那麼登記薄上的名義永遠就是死者的名字。繼承登記就這樣被放置而世代交替持續進行,法定繼承人數也會變的非常龐大。另外,繼承人為逃避固定資產稅等稅的負擔,或是因嫌棄土地管理的繁瑣而放置,也多是引起所有者不明土地增加的原因。都市人口集中和地方人口稀少化的進行,也說明了對於利用價值低的土地的漠不關心。
隨著社會經濟形勢的變化,繼承後未經登記而放置的土地的增加,不動產登記制度的公示機能是否已經低下,相關土地所有權等民法規則是否已經未必適合社會變化等,這些對原本登記制度和土地所有權應有狀態的指摘。政府也出台了從根本上解決所有者不明土地空屋問題的政策。
具體有關權利登記申請的現狀,如上面所述還是以申請主義為原則,隨著繼承後未經登記的土地的存在已經成為社會問題,繼承登記義務化的探討也提到了日程。除此之外,關於登記官利用職權進行繼承登記等是否可行,以及登記薄和戶籍的聯合等也進入了探討的視野。


■繼承登記義務化可行性的探討
①假如即使登記申請義務化實現,登記名義人死亡後,實際上不但很難掌握繼承人等違反申請義務的事實,還有可能因為登記申請就會被判明義務違反,所以擔心義務違反被發覺反而不登記申請。
②申請登記義務化如果實現,不但有必要認可不所有土地的自由,還有必要認可所有權的放棄。
③申請登記義務化如果實現,不動產登記法的目的,有必要從權利明確化而擴張到土地的有效利用。
④繼承登記時,是否應該廢止登錄免許稅。
上述之外,也有必要詳細探討義務違反要件以及有關認定手續規則和違反的效果等,對於繼承登記等義務化可行性的判斷,法務省也應對實效性的確保等進行更進一步的探討。


(資料提供:台湾新聞者/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

繼承登記義務化可行性的探討?

①假如即使登記申請義務化實現,登記名義人死亡後,實際上不但很難掌握繼承人等違反申請義務的事實,還有可能因為登記申請就會被判明義務違反,所以擔心義務違反被發覺反而不登記申請。

②申請登記義務化如果實現,不但有必要認可不所有土地的自由,還有必要認可所有權的放棄。

③申請登記義務化如果實現,不動產登記法的目的,有必要從權利明確化而擴張到土地的有效利用。

④繼承登記時,是否應該廢止登錄免許稅。

上述之外,也有必要詳細探討義務違反要件以及有關認定手續規則和違反的效果等,對於繼承登記等義務化可行性的判斷,法務省也應對實效性的確保等進行更進一步的探討。

重新評估繼承登記手續?

權利登記手續原則上是通過私法上的法律關係當事人自主申請手續而開始的。作為申請人的私人可能在私法上,由於不申請登記而受到不利,或要承擔登記協助義務,但無需承擔公法上的申請登記義務。權利登記是私法上為保護相關不動產權利為目的,出於私人自治原則。因此即使因沒有登記受到不利,也只不過是本人的私人利益問題而已。
現在的繼承登記是任意的,只是定位在可以向第三者主張權利的一個要件。土地所有者如死亡,成為新所有者的繼承人辦理繼承登記,名義從上一代更換為自己的名字。但因為繼承登記不是義務,登不登記全在繼承人本人的判斷。因此繼承登記的任意性問題,也就成為了土地所有者不明以及空房所在不明的一個重要原因。假設不辦理繼承登記,那麼登記薄上的名義永遠就是死者的名字。繼承登記就這樣被放置而世代交替持續進行,法定繼承人數也會變的非常龐大。另外,繼承人為逃避固定資產稅等稅的負擔,或是因嫌棄土地管理的繁瑣而放置,也多是引起所有者不明土地增加的原因。都市人口集中和地方人口稀少化的進行,也說明了對於利用價值低的土地的漠不關心。
隨著社會經濟形勢的變化,繼承後未經登記而放置的土地的增加,不動產登記制度的公示機能是否已經低下,相關土地所有權等民法規則是否已經未必適合社會變化等,這些對原本登記制度和土地所有權應有狀態的指摘。政府也出台了從根本上解決所有者不明土地空屋問題的政策。
具體有關權利登記申請的現狀,如上面所述還是以申請主義為原則,隨著繼承後未經登記的土地的存在已經成為社會問題,繼承登記義務化的探討也提到了日程。除此之外,關於登記官利用職權進行繼承登記等是否可行,以及登記薄和戶籍的聯合等也進入了探討的視野。

讓渡所得的計算方法
1. 讓渡所得是什麼?
「讓渡所得」是指因轉讓銷售土地或建築物而取得的收入。該收入所對應的稅額是與其他收入(如營業收入和工資收入等收入)分開計算,採分離課稅制度。若讓渡所得為虧損時,則不課徵稅額。
 
2. 計算方式為:
讓渡所得是從土地或建築物的賣出價格中,扣除當初取得房地產的費用以及讓渡移轉費用等成本後之所得。
A) 計算式
讓渡所得金額=出售價格–(購置成本+移轉成本)
B) 讓渡收入金額
土地或建築物的出售金額
C) 購置成本
購置成本包含以下各項費用
此次轉讓銷售之土地或建築物的買進價格
買進時各項手續費及取得資產所需之必要支出
花費的改良費及設備費用
另外,建築物的購置成本計算方式是扣除所有權期間折舊成本的金額。
還有,以來自祖先的土地或建築物為例,因為購置成本未知,而且購買時間久遠,如果實際購置成本低於出售價格的5%時,可認列出售價格的5%作為購置成本(概算購置成本)。
D) 讓渡成本
讓渡成本是出售土地或建築物所花費的費用,為下列各項的總和。
仲介費
測量費
買賣契約書的印花稅
出售時向租戶支付的毀約金
為出售土地而拆除建築物的拆遷費用
 
3. 稅額計算
稅額=課稅讓渡所得╳稅率(所得稅‧居民稅)
由於房地產的讓渡所得計算稅額的計算方法為「分離課稅」,因此與房地產的租金收入和工資收入分開計算。根據所有權期間不同,而分為長期讓渡所得和短期轉讓渡所得兩種不同稅率。
4. 長期讓渡所得與短期讓渡所得的區分
出售土地和建築物時的讓渡所得根據以下所有權期限劃分如下。 因此,稅收計算是分別進行的。(稅收是各別計算的)
A) 長期讓渡所得
到出售年度的1月1日為止,所有權期限超過5年。
B) 短期讓渡所得
到出售年度的1月1日為止,所有權期限低於5年。
 
5. 實際的計算方法
  【例】2013年4月以4,800萬日圓購買的房地產於2019年5月以5,800萬日圓出售。
購置成本:100萬日圓
折舊費用:300萬日圓(建築物的購置成本將扣除所有權期間的折舊費用)
讓渡成本:200萬日圓
2019年1月1的時間點來看,所有權期間已經超過5年,因此屬於長期讓渡所得。
【計算式】
I. 5,800萬日圓–(4,800萬日圓+100萬日圓-300萬日圓+200萬日圓)=1,000萬日圓(讓渡所得)
II. 1,000萬日圓╳15%=150萬日圓(讓渡所得的所得稅額)
III. 150萬日圓╳2.1%=3.15萬日圓(復興特別所得稅額)
IV. 1,000萬日圓╳5%=50萬日圓(讓渡所得的居民稅額)
V. Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ=203.15萬日圓(須繳納的稅額總額)
(本文作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)
什麽是納稅管理人?

■什麽是納稅管理人
所謂的納稅管理人,簡單的說在日本沒有住所爲了處理向囯稅地方稅提交申報書等為目的而被選任的人。比如,工作調動,移居等原因納稅人居住海外,在日本沒有住所時就需要選任納稅管理人。納稅管理人會代替納稅人向日本稅務署提交稅務申報,與稅務署聯絡等。 選任納稅管理人時,有必要提交納稅管理人委託申請書。納稅人委託申請書,是日本居住者因移居海外等理由而使納稅不能順利完成時,有必要向稅務署申請選任納稅管理人。

■什麽情況下需要選任納稅管理人 下面就向大家介紹幾個有代表性需要選任納稅管理人的情況
①因居住海外在日本沒有住所 日本的稅金原則上是以居住在日本的「居住者」為對象。生活據點移到海外所得稅法上稱作「非居住者」,「非居住者」也有義務對在日本國内發生的所得進行稅務申報及納稅等。不只是移居海外的日本人,在日本國内有收入的外國人(日本非居住者)也該當此項。
②居住海外,有義務繳納遺產稅,贈與稅時 日本非居住者,繼承父母財產,或接受父母贈與等時,不滿足父母和子女雙方在海外居住5年以上等條件時,會產生遺產稅,贈與稅的納稅義務。
③居住海外,有義務繳納住民稅,固定資產稅時 每年1月1日住所在日本的居住者,有義務繳納住民稅。另外,關於固定資料稅・都市計劃稅,不論是法人還是個人,1月1日不動產名義人有納稅義務。像這些地方稅即使是非居住者也會被課稅,與國内居住者同樣,移居海外的日本人・在日本國内有不動產的外國人也有納稅義務。 不提交納稅管理人申請會有什麽樣的後果 沒有納稅管理人申請,則無法發送納稅通知書。這種情況下,有可能會公告發送。公告發送後,如果還沒有在納稅期限内納稅,會被發送督促狀,並被加算遲納金。因此,一定要按照規定提交納稅管理人申請。

(資料提供:台湾新聞者/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

有關沒有「建築済」這件事?

為什麼會有這種情況呢?原因是早期バブル、建設ラッシュ、而且政府也沒有嚴格要求執行、所以有些自用的大樓都沒去「完成」這個動作。這情況尤其大阪比東京多很多。但它不可以説是違章建築、政府也不會因為沒有「建築済」就叫所有者拆除,所以這個可以放心。

沒有「建築済」有什麼困難點呢?

以前是有銀行貸不了款、將來比較不好賣的問題、但因這樣的物件實在實在太多了、根據ERI公司調查報告資料中指出平成11年前有「一半以上」的物件都沒有「建築済」、ERI公司就是專業為這樣的情況做處理認証的公司、同時也解決了銀行貸不了款之事。若有要申請執照的話、有這個証明也就可以合法去申請、不會有問題的。我有位客人也有類似此問題、但因有這證明、申請一些執照也都下來了、所以可以不用擔心。

這個機構是http://www.j-eri.co.jp/gyoumu/gyo08_a.html

而所做的是「遵法性の検査」詳細請看

http://jeri.asaren.jp/data/erihp/98_news/news298.pdf

資料:2015.09.16

房子出售時一定要重新裝修嗎?

賣房子的時候房子不一定要重新裝修,但是在日本如果房子裝修清潔,漂亮會比較容易出售,而且會賣到比較好的價格。當然有些客戶喜歡自己裝修,所以可以依情況而決定要不要裝修。

日本的中古屋?新房?不動產類型優劣分析

買房時應該購買新房還是中古屋呢?

日本的財務規劃師是這樣看的。針對兩者的優點和缺點,以及購買時和購買後的費用區別做分析。

新房的優點

*建築物嶄新,附帶最新的設備

*損傷少,修繕費用低廉

*因再開發建案,位置優良的站前物件近年增加不少

*購買和入住時稅金相對低廉

新房的缺點

*被加入販售成本,因此房價相對較高

*預售時期只能看樣品屋和平面圖參考

*地點選擇有限

*購買時初期修繕基金或地下水管線需要有一筆開銷

中古屋的優點

*通常未被加入多餘販售成本,因此房價相對較低 *可看到房子目前的狀態後再決定購買

*可選擇的地點多元

*購買時不需支付修繕基金或地下水管線費

中古屋的缺點

*建築物和設備相對老舊,維修費用高

*單戶出售,因此同一棟大樓裡面可以選擇的物件較少

*房貸稅金扣除額上限較少

*購買時需支付仲介手續費「售價x3%+6萬日幣+消費稅」

購買新房和中古房在金錢上有什麼差別?

以購入4000萬的華廈來比較看看。假定不論新房中古屋,頭期款皆為500萬,剩下的部分貸款3500萬。中古屋購屋時需支付136萬的仲介手續費,而新房需繳交初期維修基金約30萬左右。以上費用再加上購房時印花稅等其他成本,新房的購買成本約4%,中古屋約7%,這個案例的情況下,中古屋會需要多花120萬左右。中古屋的仲介手續費導致購入時的支出較多。

新房入住後會有多少花費?

包含入住時期的花費,我們用30年的總額試算。貸款3500萬利息1.4%,貸款年限35年時,30年還款約3800萬,管理費、修繕基金和其他相關稅金約930萬,再加上上述的頭期款和購買成本共660萬,總需要花費約5390萬。 中古屋入住後會有多少花費? 以屋齡20年中古屋來看,房貸還款額不會改變,但維修基金隨著屋齡調漲,估計30年約1200萬,頭期款和購買成本共780萬,因此總花費約為5780萬。

新房、中古房到底哪個好?

上面用4000萬購買並入住30年的費用比較結果是新房比較划算。因為這邊是用相同金額來比較,會讓人覺得好像新房比較優惠,但相同價格的情況下,通常中古屋的地段和大小會比新房來的好。假定物件的條件相同的情況下,往往中古屋可以用較便宜的價格購得,因此兩者的優勝劣敗若不是全方面綜觀來看,是很難得出結論的。且這邊沒有將裝潢費用估算進去,裝潢費用的多寡根據個人喜好不同落差很大,考慮的時候這部分的費用建議也一起估算進去。

新房好還是中古屋好?答案其實見仁見智,根據個人的喜好和需求、利用目的等,其實沒有一定的答案。建議購屋時徵求多方專業的意見後,再進行決定。

(資料提供:台灣新聞社/作者:WealthPark日本房產管理公司)

將不能重建的建築變成可能重建的方法

 

不動產買賣與地界確認是?

不動產買賣中,相關地界問題的處理是非常棘手的。當然不是所有的相關土地都存在地界問題,大多數是用板牆或磚牆等做為地界線標誌與相鄰土地和平共處。如相關土地發生地界爭執,即使正在訴訟中,第三者也不會通過登記簿等得知。賣方如果隱藏這個事實賣了土地,就有可能給買方帶來無法估計的損失。又或者至今未因地界問題與相鄰土地有爭執,由於相鄰土地所有人的變更而發生地界爭執的也是有的。
因此,為了避免此類爭執,在相鄰土地所有人的見證下,賣方向買方明示地界線是基本原則。地界的標誌如是鋼釘界標或水泥界標等則容易辨認。但若為磚牆柵欄等時,地界線會因為磚牆柵欄的裡面或外面或中心等位置判斷的不同而改變,所以有明示的必要。與相鄰土地所有人相互確認,進行土地鑑界,完竣後與相鄰土地所有人一起製作土地複丈圖。牽涉到公路與私有土地的地界問題時,還要先請相應機關進行查定,由於費時又傷財,所以不動產買賣實務上很多都只由私人之間相互見證解決。
即使是有明確的地界,相互建築物的一部分(例如:外牆,屋簷,排水管等)越過地界時,原則上是賣方要除掉越界部分後交與買方。但實際上立刻除掉越界部分相對困難時,賣方需要與相鄰土地所有人一同確認越界部分後,相互承諾重建時除去越界部分,並製作備忘錄等書面文件移交買主。
以上手續,如不處理好很有可能會破壞掉原本的風平浪靜,而點燃紛爭的火苗。不論古往今來,地界從來就是一個讓左鄰右舍不安的隱患。所以地界紛爭一旦發生,事態就會變的很嚴重。解決起來不僅十分耗費時間,相關人員也會因矛盾長期化而身心疲憊。
做為買方,即使按照土地登記薄記載面積購買的土地,向相鄰土地所有人確認是否認同賣方做為地界線標誌設置的板牆磚牆地界標等位置也是最基本的。同時還要確認賣方提供的土地複丈圖是否是在相鄰土地所有人的見證或同意之下製作而成。
由於購買不動產金額龐大,購買者務必事前謹慎小心做好各項情報功課,以免招來不必要的煩惱。


(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

關於建築計畫通知標識牌

走在街上,想必都有在大樓等的建築用地旁邊看到過這樣的標識牌,這是要建築超過一定高度的中高層建築物時,在進行【建築確認申請】前,建築物所有人有義務在建築工地比較容易看到的地方設置相關建築計畫標識牌,通知附近相關居民建築計畫。
※標識牌的大小,東京23區均規定為橫豎長短要在90cm以上

■標識牌的設置方法
在東京23區對建築計畫通知標識牌的設置也有所規定,根據所在區域不同,規定也有所不同,但以下幾點是做為標識牌設置時比較有代表性需要注意的事項:
①標識牌要設置在建築用地內,面向道路,而且比較容易看到的地方
②標識牌要設置在大約離地面1m左右的高度
③建築用地有兩邊以上面向道路時,各邊都要設置標識牌
④要採取避免標識牌破損及倒塌的方法設置
⑤要注意標識牌的管理,避免因為風雨使記載事項變的模糊不清
⑥到工事完成為止,標識牌要保持持續設置

■中高層建築物紛爭預防
標識牌下方都會註有【此標識牌是東京都關於預防及調整中高層建築物的建築紛爭條例第OO條第OO項規定而設置】
中高層建築物紛爭預防是,市區町村對建築一定規模以上的建築物(如:中高層建築物)時做為條例,規定建築計畫通知標識牌的設置,事前向附近居民公開建築計畫手續等。此項條例是「為了將中高層建築物的建築紛爭防止於未然,維持健全的生活環境,確保良好向上的近鄰關係」為目的,各自治體自行制定,因此限制內容也有所不同。建築工程即使符合建築基本法、日照問題、電視電波障礙、工事噪音、震動等對周邊環境產生的影響,都可能會與附近居民產生各種紛爭,為了預防這類問題的發生以及問題一旦發生時能夠儘快解決,而制定了此項條例。
因此建築物所有人在要建築中高層建築物時,在建築工程前,需要通過設置標識牌通知周邊建築計劃,並需要對附近居民進行事前說明。
簡單的標識牌上一目了然的寫明了新建建築物的情報、土地情報、所有人、施工單位等情報。如果您有興趣,路過建設預定地時,也請注意一下標識牌。

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

2020年民法修改和合同實務

《民法》是121年來的第一次修訂,權利和義務從根本上的交易內容進行了更改。
以下根據我們法律事務所認為在工作上比較重要的四點來紹介。

①消滅時効
瞭解到債權人可以行使其權利以來,已經對其進行了五年的修改,並且在短期內以及業務的消失中已將被廢除。此外,交通事故受害人(僅限於人體)的損害賠償責任限制期限已從2年延長至5年。

②法定利率
到目前為止,固定利率為5%(商事為6%),但每3年會從新更改一次的利率,這次法律生效後將利率定為3%。

③擔保(連帶擔保)/租賃的擔保
為了闡明個人擔保時的擔保範圍,規定了明確規定的最高金額,提供有關主要債務人的財產和支出狀況等資訊的義務,以及發生事故時通知擔保人的義務等。擔保人的權利更為明確化。特別是有持續性的租賃契約請注意,自2020年4月1日以後續簽之契約將適用這個條例。

④從瑕疵保固範圍修改為契約遵守責任
瑕疵一詞已修改為合契約遵守責任。內容將比以往任何時候都受到更多的檢查、因此可以說有必要重審契約條款,以明確責任,避免問題產生。


資料来源:荒川香遥弁護士

房客在醫院裡死後,他的家人不接房東的電話。請問房東該如何處理房客的遺物?(日本法上的借家契約的個案)

一般來說,房東不可擅自進入死者的房間,也不可擅自處理遺物。如果房客有繼承人的話,借家人的地位以及遺物的所有權將移轉到繼承人身上。之後只要繼承人繼續支付房租、且未發生契約上的約定解除事由的話,該契約仍然有效。換句話說,房客死後的借家契約被房客的繼承人繼承,至於是否能解約、以及是否能進入該房處理遺物,依繼承人的行為以及借家契約的內容來決定。

如果房客沒有繼承人的話,依日本民法第5編第6章來處理。以本個案來說,房客雖有家人,但房客的家人如果全部在繼承放棄申述期間內,依日本民法第938條申述放棄繼承的話,該房客則無繼承人。
處理無繼承人的借家契約和遺物的方式如下:先向法院申請選任財產管理人,之後請財產管理人負責解約以及處理遺物等事務。

(資料来源:玉山法律事務所)

如何選擇日本房產託管公司 ?

海外投資者人在國外,招租管理最簡單的方式是委託日本的物業管理公司,每個月收取固定託管費,免除自行管理的麻煩。
確認下列七點,為自己選擇一家安心合法的管理公司。


一.是否持有專業執照
1.日本宅地建物取引業者執照。類似於台灣不動產經紀人牌照,有這個牌照才能在租約上的仲介欄簽章。
2.日本大樓管理業者執照是作為大樓管理公司的必備執照。優質的物業託管公司通常也同時有做大樓管理的能力。
3.租賃住宅管理業者執照,針對租賃型住宅的物管公司牌照。
 

二.公司的物業管理團隊人數和經驗
客戶最怕找不到服務人員和回覆效率低,因此管理團隊人數規模以及是否為專職非常重要。充足的人數和經驗豐富的日本當地人,溝通上沒有文化的障礙,相對處理較快。
 

三.是否能每月提交財務收支報表
優質的物管公司每個月都應該提供房東租金和各種費用的收支,讓投資人隨時掌握資產狀況。
 

四.所管理物業的平均空室率
和管理公司詢問他們的空室率,藉此了解該公司的招租水平。專業的管理公司除了將招租信息放上reins等招租網之外,也會和當地專門業者有深度合作,減少空房的時期。
 

五.對法律的知識是否足夠
日本租賃相關的法規除了民法外,還有【借地借家法】的法律,保護租客不受到不當損害。其他相關還有租賃住宅紛爭防止條,保全業法,公寓大廈管理條例等。對日本法律認識全面才是值得信赖的託管公司。
 

六.管理公司是否有專業的管理軟體
僅倚賴人力的管理模式已經跟不上市場成長的速度,運用專業的管理軟體,或是透過手機App(例如WealthPark),減少書面往來和溝通上的時間。
 

七.發展規模
最後要看公司的規模,管理的件數越多越能了解房東和租客的需求,進而快速掌握市場動向,提升租屋效率。


(資料提供:台灣新聞社/作者:WealthPark日本房產管理公司)

人在國外時可以租房子嗎?

人在國外時可以租房子!最近有很多人在來日本之前就會先租好房子,很多公司都有這樣的服務。

租房時有什麼費用會產生?

(1) 禮金:
顧名思義就是送給房東的禮物,通常是一個月的房租,現在有很多房東都不收了,是物件條件好或地點好的地方還是會收
 

(2) 敷金(保證金):
通常是一個月的房租,主要的目的是在退房的時候可以拿來做清掃或房屋有損壞時費用的抵用,原則上是多退少補。

(3) 保證會社:
以前租房子的時一定要找保證人才能租房,隨著時代的改變現正都是經過保證公司來保證房租,保證費用通常是房租金額的
50%100%。而且通常他們會要求要有緊急聯絡人,這是萬一你在出事的時候可以聯絡到的對象,緊急聯絡人不是保證人。

(4) 火災保險:
房東因為擔心房子發生問題所以,火災保險一定會被要求。

(5) 更換鑰匙:
若要求更換鑰匙時就必須發現這個費用,通常為日幣
2萬到3萬円左右。

(6) 退房後的清掃費用:
清掃費用是依房間大小決定的,最低費用在
33,000円的日幣,但若有重大損壞時費用會另外申請。通常清潔費會從保證金裡面扣,沒有付保證金的房屋會被事先要求支付這筆費用。

(7) 管理費:
管理費是用來維持房子的費用的,有些房東會將管理費含在房租裡面。

(8) 房租:
通常房租都是在月底前匯給房東指定的帳戶,因為銀行手續費比較貴,所以可以自己到銀行去申請自動扣款,那就可以不用付銀行手續費了。

(9) 仲介手續費:
房屋的介紹通常是收房租的一個月為仲介手續費和消費稅

如何開通水電瓦斯費?

如果入住當天就想要水電和瓦斯等可以直接使用的話,一定要提前連絡相關業者,通常來說房仲業者會在簽約當天告知聯繫方式,但有些仲介可能會從中協助。自來水和電力就是直接打電話到指定公司,告知日期和地址即可。瓦斯也是透過電話,向瓦斯公司申請後,會約時間到家裡開通。

可以降低初期費用的方法?

以東京的初期費用總體來說約為房租的4至7倍,愈靠近市區就愈高,因此在預算有限的情況下,除了找免禮金、免敷金的物件外,也可以多家仲介比較,甚至是有些房仲免房屋仲介費,可省下一些金額。

初期費用包含哪些?

①禮金:
作為感謝房東將房子租給自己的錢,通常金額是一個月的房租,不過現在有很多房東都不收了,但物件條件好或地點好的地方還是會收。

②敷金(保證金):
簡單來說就是「押金」。通常金額也是一個月的房租,主要目的是退房時清掃或房屋損壞時費用的抵用,原則上多退少補。

③仲介手數料:
房屋仲介費。通常為一個月份為仲介手續費和消費稅,即使直接找管理公司承租房子也必須支付。

④家賃:
每月房租。通常都是在月底前要匯給房東指定的帳戶,因為銀行手續費比較貴,所以可以自己到銀行去申請自動扣款,這樣就可以不用付銀行手續費了。

⑤日割り:
搬入時不足一整個月時,按照天數計算。

⑥保証会社利用料:
以前租房子的時一定要找保證人才能租房,隨著時代的改變現在都是經過保證公司來保證房租,保證費用通常是房租金額的50%~100%。而且通常他們會要求要有緊急聯絡人,這是萬一租客出事的時候可以聯絡到的對象。

⑦火災保險:
房東因為擔心房子發生問題,所以火災保險一定會被要求。

⑧更換鑰匙:
若要求更換鑰匙時就會產生這筆費用,通常為日幣2萬到3萬左右。

⑨退房後的清掃費用:
清掃費用是依房間大小決定的,最低費用在日幣33,000圓,但若有重大損壞時費用會另外申請。通常清潔費會從保證金裡面扣,沒有付保證金的房屋會被事先要求支付這筆費用。

⑩管理費:
這筆費用是用來維持房子的,有些房東會將管理費包含在房租裡。

租金或房價可以殺價嗎?

日本人口密度高,光是東京就有1300多萬的人口,房子供不應求,且日本也比較沒有像台灣殺價的概念。因此如果殺價的話,會有許多業者寧可不做這筆生意。另外,能否順利殺價也跟物件熱門程度、急不急於脫手有關。即使屋主願意砍價,也不會偏離行情太多,殺價空間不大也相對較困難。但由於近年來東南亞的人投資家增加,所以價格的談判比往來多一點,好的物件殺價空間較少。

表面利回り(表面報酬率)跟実質利回り(實質報酬率)有何不同?

■表面報酬率:
每年的房租除以物件的價格所得的報酬率,但房東每年都有必須要付出的費用,像是每月的管理費、固定資產稅、修繕積立金以及各種雜支。
因此扣掉以上這些後,才是真正租金收入。

■實質報酬率:
真實租金收入除以真實的購入成本,而購入成本又包含當初購買物件付出的手續費和繳交給政府的各種稅金。
兩者的差別會因物件的管理費和稅金而有不同,大致上的差別會差1%至1.5%左右。

可以調漲房租嗎?

在日本房子出租後便不得任意更改租金金額,因為日本法律是比較保護消費者的。若想調整房租,最好的時間是在【契約更新期間】內,通常是契約更新前的3~6個月之間,屋主通知漲租或是房客提出想降租金。
需要注意的是,若想調漲租金,則需要屋主與房客雙方都同意才可行,屋主想漲租卻遭房客拒絕的人,確實是大有人在。

反觀,若是房客在契約更新時提出租金降價的要求,也必須得到屋主的同意才可以降價,對屋主來說較有保障,調漲房租與台灣有所不同,必須注意一下。

為什麼都日本屋主不太租給外國人

通常外國人在日本租屋會相對困難的原因有以下四點。

1.語言問題:
在房東或管理公司只會說日語的條件之下,若是遇到不會說日文的外國人,房東或管理公司會擔心語言問題造成溝通上有困難,因此可能在聯繫一些重要事項上導致雙方有諸多不便。

2.信賴問題:
有些房東會在意租客非來自日本,原因是他們不想背負把房子租給外國人後,面臨不告而別或擅自退租返國的風險,甚至是租客搬走前未繳房租,房東還得自行清理房子等問題。

3.外國人不了解日本租房子時的流程與費用:
舉例來說,初期費用實際上包含許多隱性費用,外國人在租屋時可能並不了解這一點,反而大幅超出原本的預算而打退堂鼓。

4.租期較短:
因為外國人租期不像日本人較長,所以每次換客戶時房東就必須清掃或裝修,雖然有保證金可扣,但近期不收保證金的房東比較多,擔心將來要不到這些費用。

在海外可以申請房子嗎?

雖然無法在來日本之前就申請好「長租」公寓,不過現在已有不少管理公司的物件可接受海外申請,同時也接受海外信用卡、海外手機號碼,以及讓租客的家人或公司擔任保證人,因此不需要日本銀行的帳戶或日本保證人也能申請租屋。

屋況被破壞或沒有恢復原狀,押金如何扣才合理

若租客在退租後,房屋內有發現被破壞的情形,押金該如何扣才能雙方心服口服?除了協商,屋主和租客皆有權請求第三方前來鑑價,另外修繕後也要保留明細收據,萬一必須進入法律程序時也比較有保障。

租金到期如果沒換約,口頭約有保障嗎?

如果租約到期,但之後僅以口頭方式續約「定期租賃契約」就會演變成「不定期租約」,到時候房東或房客任一方想中止租約,只要依法提前通知就可隨時進行,因此不定期租約對房東或房客都有一定風險,租約到期後還是重新簽訂租約,避免未來發生糾紛時口說無憑,損及彼此的權益。

契約期間是否能調整租金

在日本當地任意調整租金的狀況極少,若有調整的必要須由屋主與承租方達成協議,若無法達成協議,必要時刻則會進入法律程序處理。

日本租賃契約分幾種

日本的租賃契約通常分成以下兩種

■普通賃貸借契約:
為期兩年的,承租方可透過支付續約費,有權力提出續約,且屋主無法擅自請承租方退租

■定期借家契約:
通常屋主將來對該物件有預定要自住的計畫,會和承租方簽訂這種定期型的契約。因此在合約結束的前六個月,屋主會通知承租方契約即將結束,另外這一類型的合約無法續約,可能會造成承租方的不便,因此這類型的合約租金會比一般合約的租金來的便宜。

保證人和緊急聯繫人有什麼區別?

■保證人:
保證人責任會比緊急聯繫人還要重,如果租客沒有將租金付清,保證人將必須承擔任何損害賠償或未付租金的財務責任。

■緊急聯繫人:
緊急聯繫人則是在緊急狀況下願意接聽電話的人,假使租屋的地方發生像是火災的緊急事故,管理公司若無法和租客取得聯繫,就會打電話給緊急聯繫人確保承租方是否安全。
因此,除非有事情發生,否則一般來說不會打給緊急聯繫人。

租房必須要有保證人嗎?

外國人在日本租屋不需要連帶保證人的方式有兩種

■直接找「免保證人」的日本房屋簽訂租約

■使用「日本保證人公司」,讓保證人公司在房屋仲介公司與外國人之間擔任保證人的角色。

使用保證人公司時必須先審核,通過後還必須付一筆費用給日本保證人公司,才能簽訂租賃合約。(大約是房租的60%~100%,譬如10萬的房租,那麼保證金就是6萬起)雖然有部分房子不需要保證人,不過在有保證人之下的選擇會更多,另外如果租屋需求是郊外或是獨立屋的情況下,大多仍是需要保證人的。

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