成立公司後的營運有規定嗎?

公司成立後要有正常的營運才行,例如收入、支出都要、如果開公司只有房租收入而無其他收入的話、通常會被判定為只想滯留日本而開設公司、申請在留資格可能比較困難、但若不用申請在留資格簽証時就不在此限制。
 

在日本設立公司須要什麼資料呢?

 成立公司時,需要事先確定下列項目(有特殊要求時,另有其他項目);

 

1.新設公司的概要

公司名稱:

請先舉您希望使用的公司名稱。我們提携的司法書士代書)可以幫您查詢您希望的公司名稱能否登記。

 

本店所在地:

日本公司一定要設定在日本國内的具體地址(自有物件、租賃物件都可以)

 

業務内容:可以自由決定

以後變更業務内容的登記事項時,需要至少3萬日元的費用(稅金3萬日元,委托登記專家司法書士時再多一些手續費)。那麽,將來可能會從事的業務先全都登記,也是一個選擇。

 

註冊資本額:如需要申請經營管理的在留資格時,建議設定至少500萬日元以上的註冊資本額

(建議咨詢行政書士確認在留資格關聯業務的最新情況。)

 

股份價格:例如1股份 1萬日元

設立時的股份數:例如500萬日元資本金、1股份1萬日元時,總共500股

可以發行的最多股份數:爲了準備將來的增資,可以設定超過設立時的股份數

發不發個股票□ 發 □不發     公司法的原則是不發的。

事業年度:每年 某1日 開始,某月末日結束

 

董事等任期

(董事/取缔役) 年上任沒有最短期限規定,最長約10

(監事/監察役):  至少約4年,最長約10

 

※爲什麽加了【約】呢?

正確地説,日本公司法上的董/監事的任期規定是:最長,關於上任後10年以内結束的事業,該年度中最後的定期股東總會結束時爲止(日本公司法第332條1、2項,第336條1、2項)。

 

董事會(取締役會)  □ 設置 □不設置

※設置董事會(取締役會)時需要3位以上董事和1位以上監事。

 

股份讓渡限制 □ 有 □ 無

選【有】時的承諾機關:□股東總會(最推薦)/  取締役會 /代表取締役/其他機關承認股份讓渡 

 

希望成立公司的日期

20 年  月  日

※星期六、天、公眾假日公司不能成立。

 

2.董事等公司幹部候補

代表取締役

取締役A

取締役B

取締役C

監査役

 

沒有取締役會的公司,不需要設置監事

沒有取締役會的公司,取締役有1就足夠原則上每個取締役都是代表取締役(也可以取締役中的1名任命為代表取締役)

 

取締役會的公司,需要3名以上取締役並1名以上監査役,代表取締役取締役中產生

 

 

 

3.發起人(是創始人,就是企圖設立公司的人,也是公司成立時的第一代股東)

姓名或名稱

地址

出資額  日元

份數  個

 

發起人可以被選為取締役、監査役

 

4.發起人中,誰有日本銀行的發起人名義帳 或者,發起人的親戚或朋友中有沒有人用日本銀行賬戶幫助暫時保管資本金

 

5.有没有預訂申請在留格的關係人(經營管理、就勞等簽證)有/無

 

(資料提供:台湾新聞社/作者:山口岳彦司法書士) 

假設要成立一間公司,除了資本額500萬以外,還需要負擔其他費用嗎?費用大概是多少?

30-35萬日元(包括登記稅15萬、驗證章程的公證人費用5萬、刻制公司印鑑幾千塊),還有處理費用、台灣印鑑證明的翻譯費用

在日本設公司的印章可以在台灣刻嗎?

可以。
在台灣刻印沒問題,前提是要能打得的出來的文字、目前臺灣刻印章都用電腦刻印、刻之前都會先確認、原則上都不會有問題。

可以用於登記的文字和不可以用於登記的文字

根據登記制度規定,即使是在日常生活中經常使用的文字記號也有可能不能用於登記。並且不動產登記和商業登記的規定還有所不同。

 

1, 不動產登記

(1)住所 比如外國住所的外國文字原則上是不可以登記,登記時要轉換為片假名表示。但如果住所中,像日本國内的大樓名稱有使用英文字母時,作爲大樓名稱一部分的英文字母可以登記。

(2)姓名 不可以使用外國文字,要轉換為片假名表示后才可登記。但如中國人等名字使用的漢字,如果日文漢字中有相應的漢字時就可以用其登記。

2, 商業登記

(1)總公司 ・・・ 與不動產登記規定相同

(2)商號 ・・・ 商號中所用的英文字母可以登記

(3)董事的姓名 ・・・ 與不動產登記規定相同

最近,在日本購置不動產並登記的外國人比起以前增加了很多,作爲從事登記工作的人員也親身感受到,登記制度也需要能跟隨上時代的變遷。

(資料提供:台湾新聞者/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

關於居住海外的外國人在購買日本不動產時所需手續

關於居住海外的外國人在購買日本不動產時所需手續

即使是外國人也同日本人一樣可以購買日本的不動產,並也同樣可以有土地以及建築物的所有權.所以,即使是外國人即可以在日本擁有自己的房產,也可以在日本投資經營不動產. 最近,除了居住在日本的外國人, 居住海外的外國人以投資目的購買不動產的也有所增加.這次就介紹一下外國人,特別是居住在海外的外國人在購買日本不動產時需要的幾項特別手續.

根據匯率法,有申請義務

居住海外的外國人購買日本不動產,屬於匯率法上的資本交易.必須要在取得不動產後20天以內,通過日本銀行向法務大臣提交報告書,報告不動產所有人姓名及交易價格等. 但以下場合不需報告.

1,非居住者本人或該非居住者的親屬或員工等以居住為目的購買不動產

2,在日本進行非營利業務時,為進行該業務購買不動產

3,非居住者本人以自用事務所為目的購買不動產

4,從其他的非居住者購買不動產

 

・指定納稅管理人

購買不動產後,有義務繳納不動產取得稅,固定資產稅等,但由於納稅人居住海外無法聯絡.所以有必要指定居住在日本的人為納稅管理人,代辦繳稅等事務手續.如果沒有指定納稅管理人不能及時繳稅,購買的不動產很有可能被扣押.

 

・確定申告

在日本以投資為目的購買不動產,由於有租金收入所以必須要做確定申告.確定申告可以由納稅管理人代為辦理,也可以委託稅理士.

居住在日本國內的外國人在購買不動產時基本上與日本人沒有甚麼不同.但居住海外的外國人則還需要以上這些特別的手續,如您有在日本購買不動產的打算,以上幾項也要提前做好準備.

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

外国人可以投資購買日本的不動産嗎?

基本上外國人什麼都可以買、沒什麼特別限制、但租金收入會被預扣20.42%、在年底報稅後、隔年將會退回。

若在日本成立公司後,能否以公司名義購屋?

可以, 公司成立後可以用公司名義購屋。

契約時準備資料ー賣主為日本的法人時

1.土地或件物的所有権状
2.公司謄本(有公司代表名字的証明書・一個月内的資料)

3印鑑証明書(3個月以内的資料)

4.評価証明書

5.担當本人確認資料(護照、駕照・保険証等)

請問日本買房有必要請律師看契約嗎?

一般購屋會由日本宅建士在簽約時向買主説明「重要說明書」及「契約書」內容、這個說明是具有法律約束力的、所以沒有特別必要請律師看契約。

但若真的擔心,再請律師確認也沒問題、但需要額外支付一筆費用。

 

*日本宅建士和律師、會計師一樣是通過國家考試取得國家級證照。

請問日本買房和台灣一樣有履約保證嗎?

在日本一般購屋時並沒有『履約保證』。

居住海外的外國人在購買日本不動產時所需要的手續是?

即使是外國人也同日本人一樣可以購買日本的動產,並也同樣可以有土地以及建築物的所有權,所以即使是外國人也可以在日本擁有自己的房產,也可以在日本投資經營不動產。

最近,除了居住在日本的外國人和居住海外的外國人以投資目的購買不動產的人也有所增加,這次就介紹一下外國人,特別是居住在海外的外國人在購買不動產時需要的幾項特別手續。

 

・根據匯率法,有申請義務

  居住海外的外國人購買日本不動產,屬於匯率法上的資本交易,必須要在取得不動產後20天以內,通過日本銀行向法務大臣提交報告書,報告不動產所有人姓名及交易價格等,但以下場合不需報告。

 

1,非居住者本人或該非居住者的親屬或員工等以居住為目的購買不動產

2,在日本進行非營利業務時,為進行該業務購買不動產

3,非居住者本人以自用事務所為目的購買不動產

4,從其他的非居住者購買不動產

 

・指定納稅管理人

  購買不動產後有義務繳納不動產取得稅、固定資產稅等,但由於納稅人居住海外無法聯絡,所以有必要指定居住在日本的人為納稅管理人,代辦繳稅等事務手續,如果沒有指定納稅管理人,不能及時繳稅,購買的不動產很有可能被扣押。

 

・確定申告

  在日本以投資為目的而購買不動產,由於有租金收入所以必須要做確定申告,確定申告可以由納稅管理人代為辦理,也可以委託稅理士.

  居住在日本國內的外國人在購買不動產時基本上與日本人沒有甚麼不同,但居住海外的外國人則還需要以上這些特別的手續,如您有在日本購買不動產的打算,以上幾項也要提前做好準備。

 

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

 

 

 

登記時可以用的文字和不可以用於登記的文字是?

根據登記制度規定,即使是在日常生活中經常使用的文字記號也有可能不能用於登記。此外,不動產登記和商業登記的規定也有所不同。

1, 不動產登記

(1)住所 例如外國住所的外國文字原則上是不可以登記,登記時要轉換為片假名表示。但如果住所中,像日本國内的大樓名稱有使用英文字母時,作爲大樓名稱一部分的英文字母可以登記。

(2)姓名 不可以使用外國文字,要轉換為片假名表示后才可登記。但如中國人等名字使用的漢字,如果日文漢字中有相應的漢字時就可以用其登記。

2, 商業登記

(1)總公司 ・・・ 與不動產登記規定相同

(2)商號 ・・・ 商號中所用的英文字母可以登記

(3)董事的姓名 ・・・ 與不動產登記規定相同 

 

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

登記時可否使用外國文字?

  登記簿里,不能登記外國文字. 關於登記薄里記載時使用的外國文字,不是為了表達外國語,而是登記使用的外國文字,如果在我國也是被一般習慣性使用,登記時使用也是可以的.(昭和25・11・21民事甲第3026號)

 

   因此,除了中國人和朝鮮人的名字用漢字寫以外,比如英國人,美國人的姓名或者住所不能用其本國語言英文記載.要按照在我國表示外國語時一樣,遵從一般惯例,使用漢字和片假名記載名字和住所.

 

   中華人民共和國(以下為中國)國籍的名字使用簡體字時,要先轉換成正字之後再記載.古時的漢字筆劃數多,人們擅自使用了簡字,中國政府為了統一文字制作了簡體字,所以跟漢字似乎相似但又不同.

 

   但是,實務上,將簡體字轉換為正字,可以說只屬於法務局國籍課歸化業務.

 

  居住在日本的中國國籍,在辦理住民登錄,向自治體市民課提出申請時,申請人都希望可以登錄平時使用的簡體字,因此發生很多麻煩.自治體非常耐心地說明不能使用簡體字的理由,但是申請人當中,還是有很多人不能理解,所以不得不認同可以使用一部分的簡體字.

 

   登記也是同樣,由於與登記申請一同提交的附件是由自治體發行的住民票・印鑑證明書等.其中一部分是用簡體字記載的.因為不是法務局的所有職員都掌握簡體字,因此有很多簡體字在未被轉換成正字的情況下,按照申請書將簡體字記載到登記簿里.

 

但與個人的名字不同,依據平成14年商業登記規章修訂,法人的商號・名稱可以用拉丁字母等另外的符號表記.

 

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

契約時準備資料ー賣主為海外居住者時

1.護照影本  2.印鑑証明的印章  3.印花税  4.戸籍謄本 5.印鑑証明書 6.土地和房屋的権利書

※若決済房東不能來時、契約日要請司法書士先来確認買主的身分

日本不動産買賣程序

東京購屋流程

1.出價申請書(買付書):在日本買房出價一定要填寫出價申請書,寫明議價金額及買方者名子及住所。※日本不是以出高價者為優先,他們通常以提出出價申請書為優先。

2.文件認證      :正式進入買賣程序,買方必須在台灣備妥戸籍謄本與印鑑、印鑑證明。※若本人不能来、可以給委託給代理人契約(有銀行貸款者、銀行會要求本人来日本一趟)

3.簽約和決濟     :通常簽約後一個月內要完成購屋最後一道程序—決濟,就是在日本繳付尾款與交屋,通常為了省事交屋及決濟會在同一天完成。

4.尾款給付      :決濟最重要的就是銀貨兩訖,如何讓賣方當日順利取得尾款,買方取得所有過戶文件。

5.其他費用給付    :在決濟日除了付房屋尾款,其他所有買賣房屋費用決濟日全數結算;另外,清算表都要以決濟日作為清算日基礎。

6.交屋        :決濟日就是引渡日,台湾人所説的交屋日、這步驟是房屋買賣最重要的時刻,買賣雙方、雙方仲介、代書、保險、管理公司的人都會到場。

7.貸款需求      :投資日本房地產有貸款需求,必須在簽約後、決季前先辦理完成相關手續,作業時間平均約二到四周。首先是挑選銀行,目前日本有五家台灣的銀行在日本設分行,可承辦台灣人在東京置產的貸款業務,每家貸款的條件、成數、利率都不同,投資人可挑選最適合自己的銀行。

8.面交與簽署文件   :除了親自面交房屋鑰匙之外,新屋主必須簽署一份納稅管理人申告書,並提供管委會與房客關於房東變更的資料表,告知相關者日後若有任何物件上的問題,該找誰處理,委任的管理公司也要進行交接。

9.須要有人管理物件時、可以請日本管理物業管理、通常管理費是以房租的5%左右計算、管理内容是:房客的房租収入、房子有問題時處理(但實際發生的修理費等不含在内)

 

 

 

 

 

契約時準備資料ー買主為在日本的留学生時

 1.外国人登録証 2.印章 3.印花税 4.訂金

契約時準備資料ー買主為日本的法人時

 1.公司謄本 2.印章 3.印花税 4.訂金

契約時準備資料ー買主為海外居住者時

1.護照影本  2.印章  3.印花税  4.訂金  5.戸籍謄本

※若決済時房東不能来時要請司法書士先来確認買主的身分

出售房地產時所需的諸費用和稅金是?

 出售房地產,是否認為售出的金額就等於到手的金額呢?

實際上出售房地產時,會發生手續費和金等費用,扣除這些費用之後餘額才是賣主真正可以到手的金額.那麼出售房地,會有什麼樣的費用發生呢?

以下總結了出售房地產需要的必要費用、提前掌握好需要什麼樣的費用,才能在出售重要的房地時不會有損失。

  出售房地產時的費用

出售房地產時需要支付以下主要的費用。

・仲介手續費

出售房地產,房地公司做為仲介,大多情況下需要付給仲介公司仲介手續費。仲介手續費是因為成功報酬,因此是買賣契約成立時要支付的費用,手續費的上限取決於交易的金額,因而需要好好確認。

・司法書士費用

對於要出售的房地產有設定抵押權或地址搬遷時,需要塗消抵押權和登記地址變更等手續這就需要支付給代理辦登記手續的司法書士費用。

・測量費用

出售土地時,需要確定土地的範圍、需要依賴土地房屋調查製作鄰地和道路的境界,土地位置,確定面積的測量圖測量費用民法上定由賣主和買主共同負擔各自折半但實際上賣主負擔的比較多一些。

・搬家準備費用

出售的物件,原則上是要空房交屋,也就是要提前搬完家,交屋條件若有包括翻新,那麼就不要忘記除了搬家費用以外還要準備翻新費用。

出售房地產時所要稅金

出售房地產需要的金有以下幾種。

・讓渡所得,住民 

出售房地產時的利益做為「讓渡所得」,會被所得住民,證售的額取決於不動產的種類和所有期間,因此最好也事先確認。

※「讓渡所得」是指從「房地產的售出額」裡扣出「房地產的購入費」和「仲介手續費等銷售時所花費用」最終得出的金額,也就是利益額或損失額。

・印花稅

出售房地產時「房地買賣契約書」要貼印花,需要印花稅。

印花稅額由「房地買賣契約書」所記載的金額而有所不同,印花稅一般由賣主和買主共同負擔,各自一半。

房地產賣買及金額,支付的也不少,利用制和各種特例,可以節省,但因制改正等變更,具體情況,建議還是諮詢署或稅理士。

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

  

日本仲介服務費標準是什麼?

日本法令規範中、中古屋仲介服務費標準為
1.新成屋(預售屋):不收取仲介服務費。
2.成交金額400萬円以上:買賣方各為成交價*3%+6萬円(外加消費稅)
3.成交金額200-400萬円以上:買賣方各為成交價*4%+5萬円(外加消費稅)
4.成交金額200萬円以下:買賣方各為成交價*5%+4萬円(外加消費稅)

買房屋時會產生哪些費用?

以下一般的諸費用大概為成交金額的5-8%(第一次交易的費用):

1.仲介手續費
2.司法書士手續費
3.固定資産税・都市計画税精算金(從購入日起算)
4.管理費・修繕積立金精算金(從購入日起算)
5.表示登記費
6.所有権保存登記費
7.所有権移転登記費
8.抵当権設定登記(不需要現金支付)
9.売買契約書貼付印紙代
10.金融機関事務手續費(匯款)
11.金融機関保証費(不需要現金支付)
12.火災保険費

台灣人的遺產繼承問題

在日本有自己名義不動產的台灣人,將來都會有可能遇到遺產繼承問題。這次我們就簡單的介紹一下,相關遺產繼承登記手續。  

日本的法律規定,「繼承,應依被繼承人之本國法」。意思是,遺產繼承,應適用被繼承人的本國法。被繼承人如是台灣人,就要遵守台灣的法律。  

此外,台灣的涉外民事法律適用法第58條規定,「繼承,依被繼承人死亡時之本國法。但依中華民國法律中華民國國民應為繼承人者,得就其在中華民國之遺產繼承之」。因此,適用被繼承人的本國法台灣民法。  

也就是說,法定繼承人,應繼分,遺產分割方法等遺產繼承內容都要遵從中華民國(台灣)的法律。  

台灣的繼承法,也與日本相同有對法定繼承人,法定應繼分,代襲繼承,放棄繼承權,遺產分割等做了規定。

(關於法定繼承人,法定應繼分)

台灣的繼承法與日本相同,配偶有相互繼承權。配偶以外的繼承人,如以下順序與配偶同是為遺產繼承人。與日本相同,配偶的應繼分根據不同順位的繼承人應繼分也有所不同。

1. 第一順位:直系血親卑親屬(配偶的應繼分與直系血親卑親屬均等)

2. 第二順位:父母(配偶的應繼分為二分之一)

3. 第三順位:兄弟姊妹(配偶的應繼分為二分之一)

4. 第四順位:祖父母(配偶的應繼分為2∕3) 第一順位繼承人中,有一人或數人,於繼承開始前死亡或喪失繼承權時,由其直系血親卑親屬,承襲被代位人的繼承順序。同一順位繼承人的應繼分是均等的。

(關於特留分)  繼承人的特留分,直系血親卑親屬,父母,配偶為其應繼分二分之一。兄弟姊妹,祖父母為其應繼分二分之一。日本的法律對兄弟姊妹的特留分沒有設有規定。這點上台灣與日本有所不同。

(關於遺產分割協議)  台灣法律關於遺產分割協議的規定幾乎與日本相同。繼承人中如果有一個人要取得繼承財產必須與所有繼承人進行遺產分割協議。

(關於戶籍)  台灣也與日本相同,有戶籍制度,可以取得戶籍證明書。在台灣證明機關取得戶籍證明書後,需要翻譯成日文。  

對於戶籍的連接性,因為與日本不同,連接不上的情況有很多。對於取得的戶籍不是十分充份時,需要提前於法務局諮詢,並需要所有繼承人做一份「沒有其他繼承人的證明書」。

 

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

繼承登記的義務化.

繼承登記義務化的探討  ~重新評估繼承登記手續~

重新評估繼承登記手續

    權利登記手續原則上是通過私法上的法律關係當事人自主申請手續而開始的。作為申請人的私人可能在私法上,由於不申請登記而受到不利,或要承擔登記協助義務,但無需承擔公法上的申請登記義務。權利登記是私法上為保護相關不動產權利為目的,出於私人自治原則。因此即使因沒有登記受到不利,也只不過是本人的私人利益問題而已。

    現在的繼承登記是任意的,只是定位在可以向第三者主張權利的一個要件。土地所有者如死亡,成為新所有者的繼承人辦理繼承登記,名義從上一代更換為自己的名字。但因為繼承登記不是義務,登不登記全在繼承人本人的判斷。因此繼承登記的任意性問題,也就成為了土地所有者不明以及空房所在不明的一個重要原因。假設不辦理繼承登記,那麼登記薄上的名義永遠就是死者的名字。繼承登記就這樣被放置而世代交替持續進行,法定繼承人數也會變的非常龐大。另外,繼承人為逃避固定資產稅等稅的負擔,或是因嫌棄土地管理的繁瑣而放置,也多是引起所有者不明土地增加的原因。都市人口集中和地方人口稀少化的進行,也說明了對於利用價值低的土地的漠不關心。

    隨著社會經濟形勢的變化,繼承後未經登記而放置的土地的增加,不動產登記制度的公示機能是否已經低下,相關土地所有權等民法規則是否已經未必適合社會變化等,這些對原本登記制度和土地所有權應有狀態的指摘。政府也提出了從根本上解決所有者不明土地空屋問題的政策。

    具體有關權利登記申請的現狀,如上面所述還是以申請主義為原則,隨著繼承後未經登記的土地的存在已經成為社會問題,繼承登記義務化的探討也提到了日程。除此之外,關於登記官利用職權進行繼承登記等是否可行,以及登記薄和戶籍的聯合等也進入了探討的視野。

繼承登記義務化可行性的探討

1假如即使登記申請義務化實現,登記名義人死亡後,實際上不但很難掌握繼承人等違反申請義務的事實,還有可能因為登記申請就會被判義務違反,所以擔心義務違反被發覺反而不登記申請。

2申請登記義務化如果實現,不但需要認可所有土地的自由,還必須認可所有權的放棄。

3申請登記義務化如果實現,不動產登記法的目的,有必要從權利明確化而擴張到土地的有效利用。

4繼承登記時,是否應該廢止登錄免許稅。

上述之外,也有必要詳細探討義務違反要件以及有關認定手續規則和違反的效果等,對於繼承登記等義務化可行性的判斷,法務省也應對實效性的確保等進行更進一步的探討。

(資料提供:台湾新聞者/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

繼承登記義務化可行性的探討?

1.假如即使登記申請義務化實現,登記名義人死亡後,實際上不但很難掌握繼承人等違反申請義務的事實,還有可能因為登記申請就會被判明義務違反,所以擔心義務違反被發覺反而不登記申請。

2.申請登記義務化如果實現,不但有必要認可不所有土地的自由,還有必要認可所有權的放棄。

3.申請登記義務化如果實現,不動產登記法的目的,有必要從權利明確化而擴張到土地的有效利用。

4.繼承登記時,是否應該廢止登錄免許稅。

上述之外,也有必要詳細探討義務違反要件以及有關認定手續規則和違反的效果等,對於繼承登記等義務化可行性的判斷,法務省也應對實效性的確保等進行更進一步的探討。

重新評估繼承登記手續?

權利登記手續原則上是通過私法上的法律關係當事人自主申請手續而開始的。作為申請人的私人可能在私法上,由於不申請登記而受到不利,或要承擔登記協助義務,但無需承擔公法上的申請登記義務。權利登記是私法上為保護相關不動產權利為目的,出於私人自治原則。因此即使因沒有登記受到不利,也只不過是本人的私人利益問題而已。
現在的繼承登記是任意的,只是定位在可以向第三者主張權利的一個要件。土地所有者如死亡,成為新所有者的繼承人辦理繼承登記,名義從上一代更換為自己的名字。但因為繼承登記不是義務,登不登記全在繼承人本人的判斷。因此繼承登記的任意性問題,也就成為了土地所有者不明以及空房所在不明的一個重要原因。假設不辦理繼承登記,那麼登記薄上的名義永遠就是死者的名字。繼承登記就這樣被放置而世代交替持續進行,法定繼承人數也會變的非常龐大。另外,繼承人為逃避固定資產稅等稅的負擔,或是因嫌棄土地管理的繁瑣而放置,也多是引起所有者不明土地增加的原因。都市人口集中和地方人口稀少化的進行,也說明了對於利用價值低的土地的漠不關心。
隨著社會經濟形勢的變化,繼承後未經登記而放置的土地的增加,不動產登記制度的公示機能是否已經低下,相關土地所有權等民法規則是否已經未必適合社會變化等,這些對原本登記制度和土地所有權應有狀態的指摘。政府也出台了從根本上解決所有者不明土地空屋問題的政策。
具體有關權利登記申請的現狀,如上面所述還是以申請主義為原則,隨著繼承後未經登記的土地的存在已經成為社會問題,繼承登記義務化的探討也提到了日程。除此之外,關於登記官利用職權進行繼承登記等是否可行,以及登記薄和戶籍的聯合等也進入了探討的視野。

請問物件委託管理(PM)費是多少?

通常PM手續費是房租的5%+消費税

什麽是納稅管理人?

1.什麽是納稅管理人 所謂的納稅管理人,簡單的說在日本沒有住所,爲了處理向囯稅地方稅提交申報書等為目的而被選任的人。比如,工作調動,移居等原因納稅人居住海外,在日本沒有住所時就需要選任納稅管理人。納稅管理人會代替納稅人向日本稅務署提交稅務申報,與稅務署聯絡等。 選任納稅管理人時,有必要提交納稅管理人委託申請書。納稅人委託申請書,是日本居住者因移居海外等理由而使納稅不能順利完成時,有必要向稅務署申請選任納稅管理人。 2.什麽情況下需要選任納稅管理人 下面就向大家介紹幾個有代表性需要選任納稅管理人的情況 (1)因居住海外在日本沒有住所 日本的稅金原則上是以居住在日本的「居住者」為對象。生活據點移到海外所得稅法上稱作「非居住者」,「非居住者」也有義務對在日本國内發生的所得進行稅務申報及納稅等。不只是移居海外的日本人,在日本國内有收入的外國人(日本非居住者)也該當此項。 (2)居住海外,有義務繳納遺產稅,贈與稅時 日本非居住者,繼承父母財產,或接受父母贈與等時,不滿足父母和子女雙方在海外居住5年以上等條件時,會產生遺產稅,贈與稅的納稅義務。 (3)居住海外,有義務繳納住民稅,固定資產稅時 每年1月1日住所在日本的居住者,有義務繳納住民稅。另外,關於固定資料稅・都市計劃稅,不論是法人還是個人,1月1日不動產名義人有納稅義務。像這些地方稅即使是非居住者也會被課稅,與國内居住者同樣,移居海外的日本人・在日本國内有不動產的外國人也有納稅義務。 不提交納稅管理人申請會有什麽樣的後果 沒有納稅管理人申請,則無法發送納稅通知書。這種情況下,有可能會公告發送。公告發送後,如果還沒有在納稅期限内納稅,會被發送督促狀,並被加算遲納金。因此,一定要按照規定提交納稅管理人申請。 (資料提供:台湾新聞者/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

建物的登記

曾在本專欄中介紹迪士尼樂園仙杜瑞拉城堡的登記簿,這次將介紹照片中觀音像的登記簿給各位讀者。

照片中的觀音像是位於北海道芦別市的天德大觀音像,全長88公尺,為日本第三高(僅次於牛久、淡路島)的神像。觀音像內部配置有電梯以及從1樓延伸到20樓(登記上僅有11樓)的旋轉式階梯,每一層樓皆供奉著象徵守護家庭圓滿以及象徵守護交通安全的觀音像。

請看登記簿的圖片,您將發現建物種類一欄記載的並非「大佛」,而是「店鋪」。因為販賣店進駐建築物內部,儘管該建物外觀是觀音像,建物的種類仍登記為店舖。

以我個人的觀點而言,覺得登記簿上記載的不是「大佛」或「觀音像」有點可惜。如果未來發現其他有趣的登記簿,將再分享給各位。

【觀音像的登記簿及照片】

                                                                                                                            (資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)
關於出售房地產時所需的諸費用和稅金

關於出售房地產時所需的諸費用和稅金

出售房地產時,是否有認為售出的金額就等於到手的金額呢?

實際上出售房地產時,會發生手續費和稅金等費用,扣除這些費用之後餘額才是賣主真正可以到手的金額.那麼出售房地產時,會有什麼樣的費用發生呢?

以下總結了出售房地產時需要繳納的必要費用、提前掌握好需要什麼樣的費用,才能在出售重要的房地產時不會有損失。

  

出售房地時的費用

出售房地產時需要支付以下主要的費用。

・仲介手續費

出售房地產時,房地產公司做為仲介,大多情況下需要付給仲介公司仲介手續費。仲介手續費是因為成功報酬,因此是買賣契約成立時要支付的費用,手續費的上限取決於交易的金額,因而需要好好確認。

・司法書士費用

對於要出售的房地產有設定抵押權或地址搬遷時,需要塗消抵押權和登記地址變更等手續,這就需要支付給代理辦登記手續的司法書士費用。

・測量費用

出售土地時,需要確定土地的範圍、需要依賴土地房屋調查人製作鄰地和道路的境界,土地位置,確定面積的測量圖,測量費用民法上定由賣主和買主共同負擔各自折半,但實際上賣主負擔的比較多一些。

・搬家準備費用

出售的物件,原則上是要空房交屋,也就是要提前搬完家,交屋條件里如包括翻新,那麼就不要忘記除了搬家費用以外還要準備翻新費用。

 

出售房地時所要繳納

出售房地產時需要的稅金有以下幾種。

・讓渡所得稅,住民稅 

出售房地產時的利益做為「讓渡所得」,會被徵收所得稅和住民稅,證售的稅額取決於不動產的種類和所有期間,因此最好也事先確認。

※「讓渡所得」是指從「房地產的售出額」里扣出「房地產的購入費」和「仲介手續費等銷售時所花費用」最終得出的金額,也就是利益額或損失額。

・印花稅

出售房地產時「房地產買賣契約書」要貼印花,需要印花稅。

印花稅的額由「房地產買賣契約書」里記載的金額而有所不同,印花稅一般由賣主和買主共同負擔,各自一半。

 

房地產賣買涉及金額龐大,支付的稅金也不少,利用稅制和各種特例,可以節省稅金,但因稅制改正等變更,具體情況,建議還是諮詢稅務署或稅理士。

 

 

 

(本文作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

房東為外國人、繼承前房東租金時、20.42%的稅金是如何計算的?

 租任契約更新紀錄

出租者XXXX(以下稱為「甲」方)和租借者XXXX(以下稱為「乙」方)在平成X年X月X日和20XX年X月X日,同意以初次締結的租任契約為基準,同意根據以下的契約更新內容,製作兩份相同契約書,並蓋上雙方印鑑,甲乙兩方各拿一份留存,此外,本契約書如同原契約書一樣。

【物件資訊】

所在地:

物件名稱:

房租   200.000日圓  消費稅8% 16.000日圓

管理費 10.000日圓   消費稅8% 800日圓

  1. 租金和現在一樣,每個月200.000日圓(不包含消費稅8% 16.000日圓)
  2. 管理費和現在一樣,每個月10.000日圓(不包含消費稅8% 800日圓)

(稅捐處會收存210,000×0.2042=42,882 (預扣稅款)租借者每個月匯款給出租者183,918 日圓,包含了稅金(16.000+800日圓)

★[平成27年4月1日現在法令等]參考資料http://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2880.htm
根據以上網站「非居住者或外國法人(以下稱為非居住者等)在日本國內租借不動產和日本國內支付房租者、在支付房租時,會被預扣稅款本金的20.42%的金,直到每年出租者申報所得稅時,才能領回此筆稅金。

3.  更新後的契約時間為20XX年X月X日到20XX年X月X日為止的兩年期間。

4.  此契約書沒提及的事項,與原契約書一致。

 

房租

消費稅

管理費

消費稅

總共

 

200,000

16,000

10,000

800

226,800

預扣稅款20.42%

40,840

 

2,042

 

42,882

房東實收

159,160

16,000

7,958

800

183,918

以上

20XX年X月X日

(甲)         地址:

                    公司名稱: 

                     代表人:

(乙)       公司名稱:

       姓名:

                                    管理公司

公司名稱:

地址:

電話: 

不動產買賣與地界確認是?

不動產買賣中,相關地界問題的處理是非常棘手的。當然不是所有的相關土地都存在地界問題,大多數是用板牆或磚牆等做為地界線標誌與相鄰土地和平共處。如相關土地發生地界爭執,即使正在訴訟中,第三者也不會通過登記簿等得知。賣方如果隱藏這個事實賣了土地,就有可能給買方帶來無法估計的損失。又或者至今未因地界問題與相鄰土地有爭執,由於相鄰土地所有人的變更而發生地界爭執的也是有的。

  因此,為了避免此類爭執,在相鄰土地所有人的見證下,賣方向買方明示地界線是基本原則。地界的標誌如是鋼釘界標或水泥界標等則容易辨認。但若為磚牆柵欄等時,地界線會因為磚牆柵欄的裡面或外面或中心等位置判斷的不同而改變,所以有明示的必要。與相鄰土地所有人相互確認,進行土地鑑界,完竣後與相鄰土地所有人一起製作土地複丈圖。牽涉到公路與私有土地的地界問題時,還要先請相應機關進行查定,由於費時又傷財,所以不動產買賣實務上很多都只由私人之間相互見證解決。

  即使是有明確的地界,相互建築物的一部分(例如:外牆,屋簷,排水管等)越過地界時,原則上是賣方要除掉越界部分後交與買方。但實際上立刻除掉越界部分相對困難時,賣方需要與相鄰土地所有人一同確認越界部分後,相互承諾重建時除去越界部分,並製作備忘錄等書面文件移交買主。

  以上手續,如不處理好很有可能會破壞掉原本的風平浪靜,而點燃紛爭的火苗。不論古往今來,地界從來就是一個讓左鄰右舍不安的隱患。所以地界紛爭一旦發生,事態就會變的很嚴重。解決起來不僅十分耗費時間,相關人員也會因矛盾長期化而身心疲憊。

  做為買方,即使按照土地登記薄記載面積購買的土地,向相鄰土地所有人確認是否認同賣方做為地界線標誌設置的板牆磚牆地界標等位置也是最基本的。同時還要確認賣方提供的土地複丈圖是否是在相鄰土地所有人的見證或同意之下製作而成。

  由於購買不動產金額龐大,購買者務必事前謹慎小心做好各項情報功課,以免招來不必要的煩惱。

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

 

關於建築計畫通知標識牌

 走在街上,想必都有在大樓等的建築用地旁邊看到過這樣的標識牌

要建築超過一定高度的中高層建築物時,在進行建築確認申請前. 建築物所有人有義務在建築工地比較容易看到的地方設置相關建築計畫標識牌,通知附近相關居民建築計畫。

 ※標識牌的大小,東京23區均規定為橫豎長短要在90cm以上。

◆標識牌的設置方法

 在東京23區對建築計畫通知標識牌的設置也有規定.根據所在區域不同規定也有所不同,但以下幾點是做為標識牌設置時比較有代表性需要注意的事項。

1,標識牌要設置在建築用地內,面向道路,而且比較顯眼處

2,標識牌要設置在大約離地面1m左右的高度

3,建築用地有兩邊以上面向道路時,各邊都要設置標識牌

4,要採取避免標識牌破損及倒塌的方法設置

5,要注意標識牌的管理,避免因為風雨使記載事項變的模糊不清

6,到工事完成為止,標識牌要保持持續設置

◆中高層建築物紛爭預防

 標識牌下方都會註有「此標識牌是, 東京都關於預防及調整中高層建築物的建築紛爭條例第  條第  項規定而設置。」

 中高層建築物紛爭預防是,市區町村對建築一定規模以上的建築物(=中高層建築物)時做為條例,規定建築計畫通知標識牌的設置,事前向附近居民公開建築計畫手續等.此項條例是「為了將中高層建築物的建築紛爭防止於未然,維持健全的生活環境,確保良好向上的近鄰關係」為目的,各自治體自行制定,因此限制內容也有不同。

 建築工程即使符合建築基本法,日照問題,電視電波障礙,工事噪音/震動等對周邊環境產生的影響,都可能會與附近居民產生各種紛爭,為了預防這類問題的發生以及問題一旦發生時能夠儘快解決,而制定了此項條例

 因此建築物所有人在要建築中高層建築物時,在建築工成前,需要通過設置標識牌通知周邊建築計劃,並需要對附近居民進行事前說明。

 簡單的標識牌上一目了然的寫明了新建建築物的情報,土地情報,所有人,施工單位等情報.如果您有興趣,路過建設預定地時,也請注意一下標識牌。

(資料提供:台湾新聞社/作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

 

  

出售不動產時不動產業者的選擇

出售不動產時不動產業者的選擇

 出於搬遷、更換購屋、償還貸款和繼承等理由出售房地產的情況下,根據各自環境及背景的不同,對於不動產業者的選擇也會有所不同。不管是公寓、獨立式住宅或是土地等不動產出售時,一定都希望「賣得越快,價格越高越好」。若希望能以較好的條件出售不動產,情報的蒐集、縝密的事前準備以及選擇值得信賴的不動產公司都是必要的。

 一定有許多讀者在選擇不動產業者時,對於應該選擇知名業者、地方性業者或是網路業者時感到迷惘。相較之下知名業者確實較能信賴,而且企業本身擁有較多潛在客戶。但今天還是為各位做個簡單的業者比較,讓大家更加瞭解各種業者的優勢。

 

不動產公司「知名業者」、「中小型地方性業者」、「網路型業者」的比較

  • 「知名業者」的店舖及員工很多,持有的物件情報與客戶名單豐富,較容易尋找買主。 加上擔保等各項服務的制度完善,對於出售不動產是非常有利的。
  • 「中小型地方性業者」的物件情報及客戶名單雖然沒有知名企業那麼多,但因在地方紮根許久,故可能持有知名企業所缺乏的當地物件或客戶情報。
  • 「網路型業者」無須廣告費、人事費、開店費用及營運費等成本,因此低成本營運的情況下,較低手續費是相對優勢。比起追求知名業者的「名氣」,更重視物件「實況」的顧客而言,網路型業者是非常適合的。

 

 首先,委託出售不動產後,不動產公司會在名為「REINS」的系統裡將房產訊息進行登錄。「REINS」是刊載房產訊息的網路平台,無論不動產公司的規模大小及所在位置,皆可使其廣泛流傳。另外,在民間的物件情報網站上將販賣資訊公開的話,一般人也可以很輕易地取得資訊。言下之意,不動產公司的規模無須太過在意,重要的是案件負責人執行業務時的態度及販賣手法。

 

    因為您出售的物件是您的寶貴資產,因此在選擇房地產公司作為中間人時請謹慎小心。

 

 

(本文作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

貸款可以申請嗎?

台灣人在台灣有資金証明(薪水或財產)就可能可以貸款、還要看物件本身的價值。只是很多台灣銀行在貸款金額上有限制。

在日本台灣的銀行有哪幾家?

目前(2019.5)台灣有八家不同銀行單位在日本營運
1.第一銀行
2.兆豐銀行
3.彰化銀行
4.台灣銀行
5.中國信託銀行
6.台新銀行
7.玉山銀行
8.台灣中小企業銀行

非居住者能否在日本的銀行開設帳戶?

一般來說、日本銀行不提供非居住者開戶,除非物件有貸款才有可能。目前在日本國內,台灣的銀行也只有貸款才能開戶。

非居住者能否在日本貸款購屋?

非居住者在日本銀行無法貸款。台灣人可以在日本的台系銀行貸、只是金額不能太少、日系東京之星銀行也可以提供貸款給非居住者。

住房反向抵押貸款

最近在銀行等金融機關裡,常常能聽到名為「住房反向抵押貸款」的商品,這到底是什麼樣的商品呢?
本次專欄將針對「住房反向抵押貸款」的運作機制、優缺點及使用上須注意事項的部分進行簡單的說明。

住房反向抵押貸款的運作機制

  • 具有擔保抵押能力的住房進行抵押權的設置,便可在一定限額內重複貸款。
  • 債務人尚在世時的每個月的還款金額僅限於利息的部份。債務人去世後,該抵押物件金進行拍賣,並使用該拍賣所得來償還本金。
  • 常見的金融機關貸款,像是房屋貸款、商業貸款等使用方式被限定的商品為多數。但住房反向抵押貸款的資金使用方式則是包含了較多生活資金等較自由化的情形。

因為只要償還房產抵押借款的利息便可取得借款,對於擔心養老金不足的高齡者來說是非常有人氣的金融商品。

但住房反向抵押貸款並非萬能的,以下將針對優缺點的部分進行說明。

住房反向抵押貸款的優點

  • 住房不拍賣也可以取得貸款(可繼續於該住房居住,無須搬家)。
  • 從晚年的生活資金型態開始,資金的用途更加廣泛。
  • 收入方面的條件相對寬鬆(僅有養老金收入也可以受理)

住房反向抵押貸款的缺點

  • 有不動產價值的下滑、利率的上升及壽命長壽化的三大風險。
  • 需要法定繼承人的同意
  • 能與金融機關簽訂契約的區域及住宅是有限制的

住房反向抵押貸款使用注意事項

住房反向抵押貸款是以住宅進行抵押的一種融資制度。使用此抵押貸款方式時,雖然也是有將住房直接賣掉可得到的現金較多的情況,但當您沒有繼承人或是無需將住房留給繼承人時,可以藉由此制度享有在習慣的房子裡的同時有效利用住房的擔保價值。對籌措老後生活的資金有幫助,因此此制度被廣泛的關注著。

 

即使同樣是住宅反向抵押貸款 ,商品的內容及條件會因金融機關不同而有各種差異。關於上述的優缺點部分,請於購買前仔細研究,方能活用此產品。

 

(本文作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

投資物件貸款、銀行鑑價時需要準備哪些資料?

一般來說要準備以下資料
①不動產買賣契約書
②固定資產稅評價關係證明書
③租賃契約書(若為出租狀態)
④租金明細表Rent Roll (若有2戶以上租賃契約)
⑤管理費、修繕積立金及其他每月
⑥土地建物謄本
⑦檢查濟書
⑧建物圖面
⑨各階平面圖
⑩部屋間取圖
⑪公圖

在日本出租房屋時的注意事項為何?

日本的租賃合約一般為2年,期滿則自動更新。有一點需要特別注意的是,租戶的權利受到法律保護,房東不得於租賃期間內無故收回房屋,或無故加房租、甚至拒絕續約。

須以何種身分前來日本從事投資活動? 可以申辦居留資格嗎?

個人就可以在日本投資了,若想要辦理居留資格,至少要有資金500萬以上的公司才可以辦理。

董事長要不要申請「經營管理的在留資格」?

需要的話,要看看業務上的實際在留需求。

(一般地說,只買幾個物件收房租而已的話,日本入國管理局不會批准在留資格。)

房屋買賣的不動産税及税務申告、應該注意些什麼?

税務申告建議給會計師處理比較好。個人的申告話、費用差不多幾萬円而已(依房租收入而定)、法人報稅費用就會多一點。

 

 

 

法人登記的種類

在台灣登記的情況,有三種類型可以選擇


 1.設立日本法人(日本子公司)
  2.開設日本支店(日本分公司)
3.開設駐在員事務所、日本法人的代表事務所(大多是以市場調查或輔助交易為目的而設立,禁止商業行為)

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