東日本不動産流通機構發布的日本首都圈中古房屋的市場流通數據,我們按房齡分析過去10年市場的變化及趨勢。

  • 過去10年,房齡31年以上房屋的市場份額持續增加

2020年房齡31年以上的房屋於成交量的佔比是27.5%(與2010年比+11.5%),於新登記出售的佔比是43.2%(與2010年比+25.5%),在兩方面的佔比在過去10年有持續增長趨勢。
此外,2020年成交量的平均房齡是26.83年,新登記出售的平均房齡是21.99年。兩者的平均房齡相差亦不斷擴大, 從2010年的1.16年之差擴至2020年的4.84年之差。
房齡較高的房屋可能會通過降低價格以達成交易,這可能對整個中古房屋市場產生更大影響。

  • 中古房屋的需求擴大至房齡25年

把各房齡的成交量與新登記出售量的佔比試比較下,房齡21-25年的房屋在過去10年首次於2020年成交量佔比(11.2%)超過新登記出售量佔比(10.7%),反映中古房屋的需求擴大至房齡25年。

順道一提,在日本中古房屋的房貸若符合條件便可用來扣稅。一般抵押房屋的房齡必須在20年內,若是抗震建築則必須在25年內。若房齡條件不符,提供抗震標準証明亦可。

  • 中古房屋的價格隨房齡增長而下降,直到房齡31年以上才回升

2020年中古房屋的成交均價隨著房齡的增長而一直下降至房齡31年以上才有所回升。這狀況跟2010年不一樣。2010年中古房屋的成交均價隨房齡增長只下降至房齡16-20年便有站穩的跡象。“購買了約房齡16-20年的房屋將來不用降價出售”,或“房齡過了15年後不用趕著出售” 這些說法在現今市場都不再通用,需要重新考量。

  • 房齡6-10年的成交率比其他房齡組高

2020年房齡6-10年的房屋成交率(成交量/新登記出售量)是36.4%,與2010年比+7.7%,而且比其他房齡組高。房齡6-10年的房屋的流通量持續減少,2020年新登記出售量的佔比下降至7.3%,加上對於年輕家庭房齡6-10年的房屋價格比房齡0-5年的較易負擔,這些或許是導致其對高成交率的原因。相反,房齡較高的房屋供過於求,成交率有明顯下降傾向。

來源: 東日本不動産流通機構

(本文由WealthPark日本房產管理公司提供)

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