宅建公司的牌照（宅建業法3条の免許）不可借用。違反者不只招致行政處分以及刑事處分，最近最高法院甚至判借用牌照時所定的相關報酬分配契約為「反社会性の強いもの」而私法上無效。

最高裁判所令和３年６月２９日判決
 
本個案的主要前提事實如上圖，這看似只是個十分平常的轉手買賣。被告（株式会社）這一轉手即產生了3200萬日幣的價差。而且從本判決的內容得知，被告公司在扣除了給其他關係人的仲介費等經費之後，實際上賺得之利益為約2619萬日幣。
但是突然有位「原告」的宅建士跳了出來。這位宅建士說，這個轉手買賣全部都是靠我一個人做的，買主和賣主都是我找來的，兩個買賣也都是我以被告公司的名義做的。被告公司只是因為有宅建的牌照所以跟被告定下以300萬日幣借用被告公司名義的契約，該契約上也明訂了被告應將這筆轉手交易賺來的最終利益2619萬，扣除300萬的牌照費用之後全額（2319萬）返還給原告。原告依據該契約請被告履約。
這位原告雖然輸了一審，不過在東京高等法院的控訴審時請了位名牌律師（弘中惇一郎）幫他把這官司打到全面勝訴。但最高法院最後還是判控訴審的判決違法，因此將本案打回東京高等法院重審。最高法院的主要判斷理由如下：
借用宅建公司名義進行宅地建物取引業務之行為不只違反宅建業法12條1項、13条1項，屬逃避宅建業法上牌照制度的脫法行為，其反社會性強烈。無牌照者借用宅建業者名義而進行宅地建物取引業務時雙方約束之利益分配合意，因違反同法12條1項、13条1項之主旨，已違反公序良俗而無效。

宅地建物取引業法

第１２条（無免許事業等の禁止）
１ 第３条第１項の免許を受けない者は，宅地建物取引業を営んではならない。

第１３条（名義貸しの禁止）
１ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて，他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。

被最高法院判「反社会性が強い」的案子實屬極少數
日本最高法院的判決歷史上，因「反社会性が強い」一辭之語氣過於強烈，極少用於民事案件，多用於刑事案件。依玉山法律事務所的調查，該用辭被用於民事案件的最高裁判所先例僅有三例，本案為史上第四例。在此四例一併介紹。
第１例：對於山一證券的損失保證特約條款，法院判「損失保証が証券取引秩序において許容されない反社会性の強い行為である」（最判H9.9.4民集51-8-3619）
第２例：買主賣主雙方都知道進口的「POLO BY RALPH LAUREN」是假貨的情況下，法院判該貨品販賣契約為「経済取引における商品の信用の保持と公正な経済秩序の確保を害する著しく反社会性の強い行為である」（最判H13.6.11集民202-433）
第３例：以合法的設計圖取得建築確認的同時，卻以另一份無視各種建築法規的設計圖施工的建築承攬契約被法院判「本件各建物の建築は著しく反社会性の強い行為である」（最判H23.12.16集民238-297）
第４例（本案）：借用宅建公司名義進行宅地建物取引業務之行為被法院判「同法１２条１項及び１３条１項に違反し，同法の採用する免許制度を潜脱するものであって，反社会性の強いものというべきである」（最判R3.6.29裁時1771-3）

（https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=90443）

（本文由玉山法律事務所提供）