旁觀坊間人士之間的紛爭時，常聞「這是你的責任」「所以你要負責」等對話。登門來訪法律事務所的人士也常因自認「這是我的責任」所以來找律師相談。
「責任」可分類為法律責任（日語：「法的責任」）與非法律責任。建議讀者在面臨紛爭時只該討論法律責任，因為只有法律責任才可能討論的出結論，至於非法律責任的有無、其範圍與輕重等世間並無標準的鑑定方法，因此大家會各說各話，除非是心平氣和之時才可能討論的出有意義的結果。在雙方不和之時，指責他人的道義責任或社會責任等非法律責任的話只會使局面僵化，甚至可能被判定為騷擾（Harassment）而造成新的法律問題。
筆者也建議讀者不該自認不屬於自己的責任。假設誤判了他人責任為自己的責任的話，反而容易讓對方得寸進尺，變本加厲，等於憑空創造出了本來不應存在的紛爭。
本文以宅建業者為例，介紹坊間對法律責任的常見誤解。期讀者熟知並善用本文介紹的知識，以回避不必要的麻煩。

不動產買賣或租賃契約的「履約上」的問題不屬仲介的責任

最常被誤判的類型為此。
房子的承租人在住進一年之後開起付不起房租了。這當然是「履約上」的問題，而不是「成約上」的問題。仲介不負當事人之間的履約責任，除非是該仲介雞婆自己當「保證人」。即使是親自介紹承租人的仲介公司，也無需為承租人的不履約而負責。房客的履約能力本屬租賃契約的風險之一，該風險由房東來承擔。如果房東不願承擔此風險，可以請房客找到房租保證公司之後再租出即可。
土地買賣契約的成約之後買方付不出尾款的話，也同樣只是「履約上」的問題。買方的財力也屬買賣契約固有的風險，該風險只由賣方承擔。賣方如不願承擔此風險則不該同意分期付款。

誰是契約的當事人？「立会人」是什麼意思？

坊間常見過度追究仲介責任的案子，且仲介業者也常誤判他人責任為自己的責任。坊間誤判責任所在之一因可能是因為誤判「契約當事人」一事。在此解說。
正確來講，買賣契約的當事人只有買主與賣主兩方。宅建公司和宅建士在契約書上簽名蓋章的意義，只是明示負責說明該契約之重要事項的主體而已。在成約之後，宅建公司或宅建士在買賣契約上的地位只是「立会人」而已。
房屋租賃契約也一樣，當事人只有房東與房客兩方而已，除非是當了「保證人」之外，未當保證人的宅建業者與宅建士都只是「立会人」而已。
律師也常被問及「立会人」是屬什麼樣的地位？在此解說。
「立会人」只是契約的見證人，宅建業者在契約上明記自己為「立会人」的話，可間接證明自己與客戶之間存在媒介契約，因此今後可以比較容易向客戶請求仲介費，而客戶也比較容易向宅建業者追究成約上的責任而已。於此之外，「立会人」與「路人甲」沒太多的不同。

契約成約上的問題，才屬宅建業者的問題

仲介業者負責的只是成約上的問題而已，換句話說，只有在成約過程中出問題的時候，仲介業者才有負法律責任的可能。
舉例來說，該說明的重要事項未說明，而造成買主或房客的不滿時，業者可能有責任。但不是只要客戶有任何不滿的時候，業者就一定有責任。以下介紹最近被報導界注目的一例。

隔壁在練小提琴一事不為宅建業者的法律責任

最近有人主張在購屋前已說明自己希望進住安靜的環境，但購入後發現隔壁鄰居在拉小提琴。購屋人主張宅建業者「未告知隔壁住了位小提琴手」一事違法，所以提告了宅建業者。關於本案，東京地方法院令和4年5月25日判決認定說明鄰人的拉琴一事於本案並不屬宅建業者該說明的重要事項，因此判原告（買主）敗訴。本案目前繼續受東京高等法院的審理中。
筆者雖不知本案詳情，但依日本法律實務上的一般常識，除非是該購屋人的個人喜好已明顯到可客觀認定的程度，否則一般來說業者的「法的責任」的範圍不會因購屋人的個別喜好而有所改變。希望入住安靜的環境一事本屬一般購屋人的需求，本案的原告在這一點上與其他購屋人並無不同。且隔壁住小提琴手一事也不屬不尋常，公寓大廈的隔壁住人從事彈琴、唱歌、打電動、生育小孩等發生一定音量的活動是完全正常的。小提琴手的練琴聲如果超過住宅內的允許限度時，原告可自行提告該琴手，反而原告不提告該琴手一事表示其琴聲並未高達可以讓原告提告的高音量。總之，本案純屬公寓大廈的一般買賣，宅建業者只需要做一般的重要事項的說明即可，宅建業者並不因為購屋人冀求寧靜環境而具有特別高度的說明義務。依筆者觀測，本案的二審也應繼續是原告敗訴。
入住都會區本應忍受一定程度的噪音，如果希望自家附近不存在噪音的話，可考慮購買山中小屋，或是自行發包高級隔音牆的工程。入住公寓大廈的話，即使入住時的鄰人夠安靜，但之後隔壁被賣給重金屬樂團也有可能。總之，從報導的描述中看不出本案原告擁有什麼明顯的正當利益。

（本文由玉山法律事務所提供）