日語的「手付金」，是指日本民法557條、以及宅地建物取引業法第39條上的「手付」，與中文口語上的「訂金」的概念略有不同，期讀者區別。筆者多見不動產業界對於「手付金」之誤解，特於本文說明「手付金」的基本概念，期讀者留意。

民法
（手付）
第５５７条 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
２ 第５４５条第４項の規定は、前項の場合には、適用しない。

收取「手付金」時買賣契約即成立
不動產交易的實務上，常於簽約交涉之前，先向買方收取1成左右的金額。事先收取一部分金額一事本身並沒有問題，只要買方願意即可。該金額如果不為「手付金」的話，買方仍可自由選擇是否與賣方簽約。換而言之，如果賣方開出的交易條件(分期付款日、違約金、交屋期、登記時期等等)太嚴苛，則買方可自由選擇不買，此時，事先交付的金錢則應全數退換。
問題是，許多業者於收取此金額時，以賣主名開出「但し、 （物件名） の手付金として」的收據。此收據之寫法實屬外行，建議改寫為「但し、 （物件名） に係る売買契約に向けての預り金として」，而且除非賣方實際收取到該金額之外，不應以賣方名義開立收據。「向けての」表示契約成立前，而「預り金」則表示只是由仲介業者暫時保管之意。
因為，日本法的解釋上，所有的「手付金」皆具有證明契約成立之效果（所謂的「証約手付」之效果）。換而言之，如果收取的金錢，自認為是賣方的「手付金」的話，即使買方尚未簽署買賣契約書，雙方之間的買賣契約也已經因「手付金」之交付而被證明已成立。因此，今後關於付款日、交屋日、登記日、不動產附屬物之歸屬與處理費用、或是違約金的設定等相關交涉，如果內含對買主不利的內容的話，買主只要不同意也可強行要求賣方履約。

證明不動產買賣契約之成立不一定需要契約書
不動產業界似乎也常誤解，以為只要白紙黑字的買賣契約書不存在，只交付了手付金的買方也無法強行要求履約。這個想法是錯的。買方只要可以特定物件與買賣金額，並證明契約已成立一事，即可向法院請求履約相關事誼（所謂「所有権移転登記請求」、「建物退去請求」、「建物明渡請求」等等皆可請求）。
通常，買方只要拿出該物件之廣告文宣，並拿出賣主名義的「但し、 （物件名） の手付金として」的收據即舉證完畢。而且，因為這是賣方很難贏的案件，願意幫買主提訴的律師很多，甚至容易找到以低價格辦案的律師。
最痛的地方是，因為這類案件屬於賣主違約案件，因此買主還可以要求損害賠償。或許有人以為，只要將已收取的「手付金」償還，並加賠「手付金」同額的賠償金即可（所謂「倍返し」。民法557条之「倍額を現実に提供」）。不過因為買方於提訴時顯已「着手」履約，因此日本民法的該條款已不適用（「相手方が契約の履行に着手した後」）。此時，買方的提訴費用（指買方因提訴而繳納給法院的各種手續費用；律師費不算提訴費用）最後也都可以全數向賣方求償（但律師費無法求償）。
簡單來說，賣方之後只好等著挨打。百害而無一利。

結語（關於事先收取「手付金」一事）
業界通常希望買方先行交出一部分金額以表態確實具有購買之意。這個立場基本上沒有任何問題，實屬正當。不過，業者應明確認知，該金錢只是讓買方表示購買意願之意，而且因為買賣契約尚未成立，即使最後交涉不成也必須全額返還，不可以沒收訂金的方式來要求買方吞下一切無理的條件。業界長年誤解的原因，依筆者看法實出於此壓力交涉惡習之背景。
如果業者在收取訂金之後，誤以為買方拒絕簽約即不用把訂金還給買方的話，反而會造成上述之法律糾紛。而且，通常只要買方可確保賣方以沒收訂金之要脅方式的證據的話，除非賣方可舉證該金錢為優先交涉權等代價之外的話，基本上賣方已經毫無勝算了。

（本文由玉山法律事務所提供）