由於外國買家購買了分售公寓，但賣方未能確保停車位以及僅用日語進行重要事項說明（重説），未使用外語，導致買家主張賣方違反資訊提供義務並提出損害賠償訴訟，但該請求遭到駁回的案例（東京地方法院，令和3年3月11日判決，Westlaw Japan）。

事案概述

　2016年10月21日，買家X等人（原告：X1為法人、不動產業，X2為X1的代表）與X2的家人（父母及弟弟）及口譯員C一同參觀了由賣方Y（被告：法人、不動產業）分售的居住用高層公寓（本案建物）的示範房。當時，Y安排了不會說外語的D作為負責人接待，並由C進行口譯。X2的家人都是中國人，主要語言為英語和中文，無法說日語。C是X2母親公司的日本籍社長助理，負責日語與英語之間的口譯工作。

　2016年11月4日，X1與Y簽訂了購買本案建物1507號房的買賣契約，X1支付了訂金2190萬日圓。隨後，X1與X2又共同購買了1506號房，並支付了2190萬日圓的訂金（X1與X2各自負擔一半）。在這兩筆交易（本案交易）中，X2的家人及C皆有出席，C負責口譯，Y由D擔任負責人，D通過C的口譯向X等人進行重要事項說明。

　2018年2月2日，X等人參加了建物的內部參觀，雖然在機械式停車場的抽籤中落選。之後，由於X等人未在2018年4月27日的交屋日前支付餘款，Y向X等人表明解除契約，並通知將沒收訂金作為違約金。

　因此，X等人主張：①D表示停車位將會被確保；②X2的家人無法說日語，賣方卻未準備英文的契約書及重要事項說明書，並全權交由C口譯；③由於重説的目的在於使買家準確理解合同內容，僅用日語對不懂日語的外國人進行說明不夠充分，D明顯違反了資訊提供義務。因此，X等人向Y請求違約損害賠償（X1：3285萬日圓，X2：1095萬日圓）以及100萬日圓的精神賠償，理由是D的不當說明及不誠實的態度使其精神受到損害。

判決要旨

　法院判決如下，駁回了X等人的請求。

　X等人主張D未確實說明可以保證有停車位，這構成了對X等人的資訊提供義務違反，但法院認為無法證明D曾經對X等人保證會有停車位。

　此外，X等人還主張，D明知X2無法理解日文，卻沒有準備英文的買賣契約書或重要事項說明，也沒有安排通譯，僅依賴C作為翻譯，這樣的做法與重要事項說明義務的原則不符，因而構成了資訊提供義務的違反。

　然而，法院指出，當買方是外國人時，若其無法理解日語而自行帶同通譯來接受重要事項說明的情況是有可能發生的。房地產仲介業者很難判斷通譯的資質、翻譯的準確性，以及買方是否真正理解通譯內容。因此，在接受重要事項說明的過程中，買方應該自行承擔選擇通譯的風險。依據房地產業相關法律，並未明文規定針對不理解日語的外國買方必須以外語進行重要事項說明，這也不是法律義務。

　根據上述判斷，D通過C的翻譯向X等人進行重要事項說明，內容及程度已符合規定，不存在資訊提供不足的情況，也無法認定有任何義務違反。而法院也未發現足以推翻這一認定的情況。因此，X等人基於資訊提供義務違反所提出的債務不履行主張無理。

　同時，X2主張Y的不誠實行為構成不法行為，並要求支付精神損害賠償，但法院認為D的行為並未構成不法行為。

總結

　本案表明，對於不懂日語的外國買家，賣方無法律義務以外語進行重要事項說明，且賣方未違反其說明義務，法院駁回了買家的損害賠償請求。

　重要事項說明應由買方自行負責理解其內容。然而，與外國買家進行交易時，由於語言、法律制度及習慣的差異，即使有通譯介入，微妙的溝通仍可能出現問題，因此應預料可能產生的糾紛。

　因此，在與外國人進行不動產交易時，應從早期接觸開始，例如在首次溝通階段，就應確認對方是否能理解日語，若無法理解，則應考慮可能發生的問題及其防範措施。同時，如果未來可能對契約的有效性提出質疑，甚至可能需要考慮放棄進行交易。
 

參考原文：
重説を外国語で行う法的義務は認められないとして、 日本語を理解しない外国人買主の訴えを棄却した事例 （東京地判 令 3・3・11 ウエストロー・ジャパン） 田代 佳秀
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