2019年10月1日起，日本消費稅將由8%改為10%，但消費稅對不動產的買賣會產生什麼影響呢？

①對買賣雙方皆會產生影響的不動產仲介服務費。
在日本，不動產公司促成買賣交易後，需支付該公司「(不動產售價之3%+六萬日圓)X消費稅稅率」的金額做為不動產仲介服務費。
舉例來說：房屋以3000萬日圓出售的情況下，不動產仲介服務費為96萬日圓加計10%的消費稅稅額9萬6千日圓，共計需支付105萬6千日圓的服務費用。
上述範例的情況下，消費稅稅率由8%上漲至10%時，將產生2萬日圓的差額。

②買家方面，不動產購買價格將會產生巨大影響！
購買不動產時，土地不課徵消費稅，但建築物會課徵消費稅。因此，消費稅提高將對建築成本產生影響。
舉例來說，建築成本1000萬日圓且消費稅10%的情況下，將被課徵100萬日圓的消費稅。與消費稅8%時課徵的稅額相比，相差了20萬日圓。雖然消費稅僅上漲了2%，但兩者差異金額卻可高達10萬日圓以上。
另外，搬家費用、家電及家具換購費、房屋貸款手續費、房屋刷新費……等，各式各樣的費用都與消費稅相關，因此稅額改變皆會產生影響。
為了避免在調升消費稅後造成不動產市場冷卻的情況發生，日本政府正在擬定「過渡措施」及「減稅措施」等優惠措施供民眾參考。

「過渡措施」
原則上，新屋購入的情況下，以房屋過戶的時間點之消費稅稅率來計算消費稅稅額。
2019年9月30日以前過戶⇒消費稅8%
2019年10月1日以後過戶⇒消費稅10%
但若為特別訂製住宅及中古住宅翻修工程的情況下，就算過戶日晚於2019年10月1日，適用8%消費稅稅率的可能性也是有的。

「減稅措施」
正在研擬中的減稅措施有以下四點：

①節能住宅點數制度的復活
在日本的某些縣市，節能住宅進行新建或老屋翻新時，便能取得生態住宅點數。新建住宅最高能取得35萬點(相當於35萬日圓)；翻新的住宅則能取得最高30萬點(相當於30萬日圓)的節能住宅點數，並可用該點數兌換許多商品。

②房屋貸款減稅優惠期限的延長
入住房屋後該年稅務申報時，可申請「房屋貸款特別扣除額」，將從當年度所得稅及住民稅中扣除部分金額。2019年10月1日至2020年12月31日開始入住者，房屋貸款減稅優惠期限將由10年延長至13年。

③買房現金回饋津貼額度增加
因考量到前項政策對收入較低者而言並無太大的實際效益，故針對收入在一定金額以下者，日本政府將提供買房現金回饋津貼以減輕負擔。(2021年12月31日前未入住者，將無法獲得現金回饋津貼)

④提高贈與稅的免課稅額度
為了購買房產而使用來自父母或祖父母的贈與財產者，滿足條件的情況下，一定金額的贈與稅為免課稅額度。與現行制度相比，免課稅額度大幅提高許多。

(本文作者：吉田浩之 黑澤事務所所長)