【東京／綜合報導】新型冠狀病毒爆發後，各國紛紛封城、鎖國，包括日本發布緊急事態宣言後，民眾大幅減少外出活動，許多店家業績下降，導致店面及旅館的投資逐漸下滑。不過日本投資專家認為，雖然商業物件價值取決於景氣，但沒有人會因經濟不景氣而不需住所，更指出小套房公寓投資不但不受疫情影響且毫不費力。

  日本不少店家因民眾被要求自肅後業績逐漸下滑，導致店鋪或辦公室一旦沒有獲利就將面臨｢撤退｣的情形，雖然商業物件價值大多取決於景氣，但並沒有人因經濟不景氣而不需住所。

  近期受到疫情影響，陸續出現租客拖欠房租、提出租金減免等要求情況發生。由於租客退租，房東收入跟著減少，因此不少房東選擇與租客共體時艱，提供租金減額優惠。

  不過地點佳的居住用物件，如車站附近物件因便利的特性，讓租金趨於穩定不易下跌，資產價值也較易於維持。其中購買小套房公寓的投資客，只要確保可以收益，就能決定該物件價值。

  投資專家針對小套房投資指出，不需花費太多勞力和時間是其最大優勢。舉例來說像是一整棟大樓，包括清洗外牆、維修樓梯扶手、重新上漆、屋頂防水以及是否應重建等問題，都可由投資者自行判斷，但公寓的公共空間與設備部分則是由管理組合委任裝修業者進行維護，而自己可管理的部分僅限房間所有者持有的專用空間內部。這對平時繁忙的上班族和不擅於處理瑣事的老年人來說是一項相當大的優勢。

  此外，投資專家還說視建築的年齡和定價，小套房公寓與單棟公寓相較之下流動性要高，倘若起初定價金額較低，可以買的人相對較多，因此容易售出，且不論年齡，都有不少人想購買小型房產作為未來的養老對策，也就是說這個市場相當大。

  針對整個房地產投資而言，考慮公寓投資時最重要的一點取決於｢位置｣。以東京為例，從供應面來看，23區裡小套房公寓相當稀少；其次是需求面，當企業聚集在市場規模大的都心，人們到市區就業的機會增加，住宅需求也就隨之增加。

  此外東京的大學數量自2000年至2015年從113所增加到138所，為了招募學生，校區大多聚集在市中心，這也讓住宅需求不斷上升。

  由於學生和獨居老人本身都是單身族群，加上社會人士，晚婚化、非婚化與離婚化的比率上升，讓居住在小套房公寓的族群跟著增加，讓東京圈的小套房公寓成為資產運用和資產形成的有效投資，即便未來人口減少，東京都心仍預計會維持龐大的租賃需求。

  不過小套房投資仍有一定風險。距離都心和車站愈遠的地方人口較少，郊外地區讓未來的流動受到相當大的影響力，具體來說，空屋和租金下降以及資產價值下降等風險也都將增加，加上郊區人數少，租賃需求也會跟著減少。專家建議，投資者仍必須根據地區特性進行選擇。

  專家也提到，距離市中心搭電車約20分鐘的新興住宅區，鄰近的公寓在竣工完三年內就售罄；另一方面，同樣也是到市中心搭電車需20分鐘的車程，不過距離車站只需徒步2分鐘的家庭式高層公寓，儘管屋齡已超過十年，價格不降反升，仍有許多人指名等待購買。

  其理由是在車站的附近幾乎沒有土地可以建造公寓，而高層公寓不但距離車站近，也作為車站附近的地標，對投資客來說是個相當熱門的地帶。

  若因新型冠狀病毒導致自肅期間增長，就業和工資可能連帶受到影響，購房的需求也可能因此下降，民眾搬遷到租金更便宜地方的速度也會加快，尤其沒有差異化的郊區大型公寓，恐怕讓未來銷售變得更加困難。