1.讓渡所得是什麼?
「讓渡所得」是指因轉讓銷售土地或建築物而取得的收入。該收入所對應的稅額是與其他收入(如營業收入和工資收入等收入)分開計算,採分離課稅制度。若讓渡所得為虧損時,則不課徵稅額。
2.計算方式為:
讓渡所得是從土地或建築物的賣出價格中,扣除當初取得房地產的費用以及讓渡移轉費用等成本後之所得。
A) 計算式
讓渡所得金額=出售價格–(購置成本+移轉成本)
B) 讓渡收入金額
土地或建築物的出售金額
C) 購置成本
購置成本包含以下各項費用
① 此次轉讓銷售之土地或建築物的買進價格
② 買進時各項手續費及取得資產所需之必要支出
③ 花費的改良費及設備費用
另外,建築物的購置成本計算方式是扣除所有權期間折舊成本的金額。
還有,以來自祖先的土地或建築物為例,因為購置成本未知,而且購買時間久遠,如果實際購置成本低於出售價格的5%時,可認列出售價格的5%作為購置成本(概算購置成本)。
D) 讓渡成本
讓渡成本是出售土地或建築物所花費的費用,為下列各項的總和。
① 仲介費
② 測量費
③ 買賣契約書的印花稅
④ 出售時向租戶支付的毀約金
⑤ 為出售土地而拆除建築物的拆遷費用
3.稅額計算
稅額=課稅讓渡所得╳稅率(所得稅‧居民稅)
由於房地產的讓渡所得計算稅額的計算方法為「分離課稅」,因此與房地產的租金收入和工資收入分開計算。根據所有權期間不同,而分為長期讓渡所得和短期轉讓渡所得兩種不同稅率。
4.長期讓渡所得與短期讓渡所得的區分
出售土地和建築物時的讓渡所得根據以下所有權期限劃分如下。 因此,稅收計算是分別進行的。(稅收是各別計算的)
A) 長期讓渡所得
到出售年度的1月1日為止,所有權期限超過5年。
B) 短期讓渡所得
到出售年度的1月1日為止,所有權期限低於5年。
5.實際的計算方法
【例】2013年4月以4,800萬日圓購買的房地產於2019年5月以5,800萬日圓出售。
購置成本:100萬日圓
折舊費用:300萬日圓(建築物的購置成本將扣除所有權期間的折舊費用)
讓渡成本:200萬日圓
2019年1月1的時間點來看,所有權期間已經超過5年,因此屬於長期讓渡所得。
【計算式】
I. 5,800萬日圓–(4,800萬日圓+100萬日圓-300萬日圓+200萬日圓)=1,000萬日圓(讓渡所得)
II. 1,000萬日圓╳15%=150萬日圓
(讓渡所得的所得稅額)
III. 150萬日圓╳2.1%=3.15萬日圓
(復興特別所得稅額)
IV. 1,000萬日圓╳5%=50萬日圓
(讓渡所得的居民稅額)
V. Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ=203.15萬日圓
(須繳納的稅額總額)

(本文作者:吉田浩之 黑澤事務所所長)

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